Что делать с ипотекой, если снизились доходы заемщика

Ипотечные кредиты, как правило, оформляются на долгосрочную перспективу. В среднем срок действия кредитного договора составляет 7-10 лет, а максимальная длительность оплаты кредита — 30 лет. Это стандартные сроки, которые действуют в большинстве банков. 

С момента заключения соглашения финансовое положение заемщика может резко измениться. Наиболее частые причины: потеря работы (иного источника дохода), повышение кредитной нагрузки, утрата работоспособности (проблемы со здоровьем) и прочее. Несмотря на эти обстоятельства обязательства по возврату кредита остаются действующими. Что делать с ипотекой в случае снижения или потери дохода, рассказываем на Банксток.ру.

Любой кредитный продукт предполагает для заемщика определенные риски. В случае с ипотекой важно помнить, что в соответствии со ст. 446 ГК РФ, допускается обращать взыскание на единственное жилье должника, если оно является предметом ипотеки или залога. Это означает, что по итогам исполнительного производства ипотечный заемщик фактически остается на улице. 

Это наиболее неблагоприятное обстоятельство, с которым могут столкнуться ипотечные заемщики. Следует отметить, что кредитор не заинтересован в подобном сценарии развития событий, поэтому клиенту доступен ряд инструментов для решения проблемы с погашением задолженности. 

Какие-то из этих инструментов обязательны к оформлению на стадии подписания договора, к другим заемщик прибегает уже по мере необходимости. При их помощи получится избежать исключительной меры — конфискации жилого объекта в пользу банка.

В соответствии со ст. 31 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", заемщик обязуется оформить полис страхования на жилой объект. Отказаться от этой услуги не получится. Страховыми случаями здесь признаются повреждение имущества или его физическая гибель. В контексте рассматриваемой проблемы этот вариант ничем не поможет заемщику, так как он распространяется только на сохранность жилого объекта — если с квартирой что-то произойдет, страховщик возместит залогодержателю (банку) убытки. 

Что касается остальных видов страхования — жизни и здоровья, трудоспособности, то они оформляются по желанию, на любом этапе действия кредитного договора. Этот вид страхования к снижению доходов заемщика имеет лишь косвенное отношение, но в ряде случаев он помогает решить проблему с возвратом средств банку. Если заемщик лишился дохода по причине болезни или травмы, страховая компания будет обязана выплатить банку сумму, оговоренную в соглашении. Наиболее действенным продуктом является страхование от потери работы. Такое предложение доступно в ряде страховых компаний. 

Проблема заключается в том, что подавляющее большинство заемщиков отказывается оформлять полис добровольного страхования, так как его наличие предполагает дополнительные расходы. В этой ситуации банк не отказывает в выдаче кредита — вопрос решается путем повышения процентной ставки. 

Страхование следует рассматривать в виде инструмента, который используется не по факту, когда событие произошло или должно произойти в ближайшее время, а заранее. Идеально, если полис оформляется одновременно с заключением кредитного договора. 

В рамках страхования жизни и здоровья страховщики предлагают подключить дополнительные опции, в числе которых страховка от потери работы или снижения заработной платы (дохода). Впервые эти предложения стали доступны клиентам компании "Сбер страхование жизни". По их условиям, если доходы заемщика снижаются более, чем на 15%, страховщик в течение срока до полугода компенсирует затраты на погашение ипотечного кредита. 

При этом подобный полис охватывает далеко не все причины, по которым снижаются доходы клиента. Страховка не распространяется на следующие обстоятельства: 

• Заемщик уволился с работы по собственному желанию. 
• Имеет место наличие задолженности — по кредитам, алиментам, прочим обязательствам. 
• Клиент совершил виновные действия, вследствие которых был уволен с наемной работы. 
• Доходы снизились по причине совершения клиентом высокорискованных сделок. 

Список исключающих выплату возмещения случаев фиксируется в договоре. При этом важно помнить, если страховая премия выплачивается, то это длится ограниченный срок — пока заемщик не найдет новую работу или не решит проблему с доходом иным способом. На практике максимальный срок составляет не более полугода. Если за это время проблема с доходом не решится, обязательства страховщика будут завершены. 

Под этим термином подразумевается пересмотр условий уже действующего кредитного договора. Попав в сложную финансовую ситуацию, заемщик подает заявление в банк с просьбой произвести реструктуризацию задолженности. Кредитор, будучи заинтересованным в сохранении клиента, рассмотрит обращение, затем примет по нему конечное решение. 

Предложение о реструктуризации также может поступить от банка. Если кредитор, оценив положение заемщика, приходит к выводу, что эта мера ему реально поможет, то ему будут предложены пересмотренные условия по кредитному договору. В большинстве случаев применяются следующие варианты: 

• Увеличение сроков кредитования и снижение суммы ежемесячного платежа.
• Уменьшение процентной ставки — к примеру, с 10% годовых до 9,5%.
• Отмена части начисленных штрафных санкций. 
• Отсрочка ближайшего платежа.
• Предоставление дополнительных скидок и возможности участия в дисконтных программах.

Реструктуризация — право, а не обязанность банка, поэтому будет ли она проведена или нет, зависит от кредитора. Каких-либо законодательных основ, на которые может рассчитывать заемщик, в плане реструктуризации нет. По этой причине в ряде случаев в пересмотре условий кредитования банк отказывает, тем самым ставя клиента в сложное положение.

Как было отмечено, нет ни одного законодательного акта, обязывающего банк проводить реструктуризацию по договору с клиентом, у которого снизился доход. По этой причине кредиторы отказывают в этой услуге, никак не оглашая мотивы подобного решения. Как-либо исправить ситуацию, и вынудить банк пойти на пересмотр условий, не получится. 

В подавляющем большинстве случаев отказ в реструктуризации поступает по причине образовавшейся просроченной задолженности. Если клиент перестает платить, либо платит, но с постоянными просрочками, его благонадежность в лице кредитора падает, поэтому рассчитывать на дополнительные меры поддержки ему не приходится. Помимо этого, кредитная организация отказывает в пересмотре условий в следующих случаях: 

• С даты заключения договора прошел небольшой срок — реструктуризация доступна только проверенным и хорошо зарекомендовавшим себя клиентам. 
• После оценки финансового положения заемщика, кредитор пришел к выводу, что реструктуризация не станет выходом из положения. 
• Кредитная нагрузка заемщика повысилась — к примеру, если он оформил дополнительный потребительский кредит. 
• Доходы снизились по вине клиента. 

Подобных причин — масса, и каждое заявление банк рассматривает в индивидуальном порядке. Главное, чтобы после реструктуризации заемщик вновь вошел в график платежей и добросовестно исполнял свои обязательства перед кредитором. В противном случае в применении этого инструмента не будет никакого практического смысла.

Рефинансирование часто путают с реструктуризацией, несмотря на то, что это два смежных продукта, они во многом отличаются друг от друга. Здесь речь идет о смене кредитора, который предлагает более выгодные условия кредитования.

К примеру, у начального кредитора ставка по ипотечному кредиту составляет 10% годовых, а после рефинансирования заемщик будет погашать задолженность уже под 8-8,5%. Выгода в этом случае очевидна. При этом одновременно со снижением процентной ставки новый кредитор может предложить пакет дополнительных опций, которые помогут заемщику быстрее выйти из сложной финансовой ситуации. 

Как в случае с реструктуризацией, банк должен быть заинтересован в сотрудничестве. Если у заемщика есть просрочки и никаких перспектив к тому, что его проблема решится в ближайшее время, рефинансирование не будет доступным — банки не заинтересованы в работе с заведомо проблемными клиентами. Для пользования услугой необходимо выбрать соответствующее предложение, заполнить заявку и дождаться предварительного решения.

Кредитные каникулы следует рассматривать, как один из подвидов реструктуризации, несмотря на то, что это самостоятельный инструмент. Его суть заключается в том, что банк предоставляет заемщику отсрочку очередного платежа. Срок отсрочки подбирается индивидуально, на практике он может достигать нескольких месяцев. 

При этом сумма основного долга на время действия кредитных каникул замораживается. В отношении заемщика не применяются штрафные санкции, и все ранее оговоренные условия остаются действующими. Ранее подобная мера была прерогативой кредитора, за которым было последнее решение. 

В июле 2019 года был принят закон, в соответствии с которым ипотечные заемщики получили право на кредитные каникулы, сроком до полугода. Для этого у заемщика должна была иметься уважительная причина: потеря работы, существенное снижение дохода, проблемы со здоровьем, появление иждивенцев, и так далее. 

Если причина была уважительной, и заемщик мог ее доказать документально, от решения банка более уже ничего не зависело — федеральный закон N 76-ФЗ обязывал кредитора предоставить клиенту кредитные каникулы. В 2023 году получить кредитные каникулы по-прежнему возможно. Поправки распространяются на физлиц, доходы которых снизились более, чем на 30%. Действие закона продлено до 31 декабря, при этом планируется, что в будущем программа будет действовать без привязки к каким-либо датам.

Снижение доходов может стать непоправимым обстоятельством для заемщика. Если реструктуризация, кредитные каникулы и прочие меры не помогают исправить положение, возникает риск утраты жилого помещения. Учитывая, что квартира — это предмет залога, вопрос с взысканием жилья достаточно быстро решится в суде.

Если у заемщика нет никаких перспектив к улучшению своего финансового положения, а ипотечный кредит стал для него неподъемным, остается последний вариант — продажа жилья. Но здесь необходимо обращать внимание на ряд нюансов, в числе которых: 

• Любые сделки с залоговым объектом совершаются после получения одобрения банка. 
• Спрос на недвижимость с обременением не высокий — потенциальные покупатели рассматривают такой вариант в последнюю очередь.
• При наличии просроченной задолженности придется завышать цену квартиры — это затруднит поиски покупателя. 

Кредиторы не запрещают совершать подобные сделки, при условии, что процедура проходит под их наблюдением. Между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи. По его условиям заемщик получает сумму (стоимость квартиры), за счет которой погашает остаток задолженности по кредиту.

После того, как средства поступят на счет банка, с жилого объекта снимаются все обременения, и покупатель вступает в права собственности. Разница между стоимостью объекта и остатком задолженности остается у заемщика, и, в некоторых случаях, на эти деньги получается приобрести жилье, но уже меньшей площади. Таким образом, клиент закрывает кредитный договор, оставаясь при определенной сумме денежных средств.

На данный момент у нас всё! Спасибо, что читаете наши статьи. Новые знания сделают вашу жизнь легче, ещё больше полезной информации вы точно найдете в Экономических советах.