Что такое титульное страхование

При покупке недвижимости самый большой страх нового владельца — потерять приобретенную квартиру или дом и деньги, которые на нее потрачены. Но если позаботиться об этом заранее, можно защитить свое право собственности. В этом поможет титульное страхование. И хотя этот способ не покроет все возможные риски, стоит узнать как он работает. Эксперт БанкСток расскажет, что такое титульное страхование, кому подходит и как его правильно оформить.

Титул собственника — юридический термин, под которым подразумевают право собственности владельца на недвижимость, подтвержденное документально. Обычно именно титульный собственник фигурирует в сделках дарения, обмена, купли-продажи. Причем титул может быть двух типов:

• первоначальный — возникает впервые;
• производный — переходит от предыдущего владельца в ходе сделки.

Титульное страхование — способ защиты права собственности. Если после подписания договора купли-продажи возникнут проблемы и сделку аннулируют, вернуть имущество не удастся, но деньги вы не потеряете. Такой тип страхования применяют только на вторичном рынке жилья. Если речь о новостройке, таких проблем нет и в нем нет необходимости.

Титульное страхование может распространяться как на конкретную сделку, так и на все соглашения в отношении объекта недвижимости за определенный промежуток времени. Это особенно удобно при сложной схеме покупки жилья. Например, при обмене квартиры или покупки жилья, у которого было много собственников.

Оспорить сделку можно в разных случаях — при покупке даже опытный юрист или риелтор не способны учесть все возможные риски. Например, сделку аннулируют, если документы подделаны, кого-то из владельцев признан банкротом или не учтены права:

• детей,
• тех, кто отбывает срок заключения,
• тех, кто состоит на учете в ПНД.

Теоретически в этом случае новый владелец теряет право на купленную недвижимость, а прежний обязан выплатить деньги по решению суда. Но на практике все намного сложнее — дело может тянуться годами. И в течение этого времени покупатель окажется в подвешенном положении — и без денег, и без квартиры. Если же есть титульная страховка, то все проще — покупатель гарантированно в короткие сроки получит все свои деньги.

При оформлении титульной страховки уточните, как продавец получил право собственности и какова история объекта недвижимости, который хотите купить. Если есть обременения по ренте, несовершеннолетние дети, чьи права не учтены при выделении долей и другие сложности, без полиса на титул риски высоки.

Преимущества страхования титула:

• помощь в приобретении недвижимости в ипотеку на более выгодных условиях — банку выгодно сотрудничать с надежными клиентами, которые своевременно платят по счетам, а дополнительная страховка становится гарантией этого;
• защита права собственности на случай, если суд признает сделку незаконной, что поможет заемщику и созаемщику избежать убытков и длительных ожиданий выполнения решения суда по возврату денег;
• возможность вычислить возможное мошенничество заранее — если клиент отказывается от титульного страхования, банк может предложить менее выгодные условия, чтобы компенсировать свои риски.

Есть и минусы:

• услуга не бесплатная — стоимость полиса зависит от политики страховой компании и типа недвижимости, но обычно размер ежегодного платежа достигает 1% от оценочной стоимости купленного жилья;
• сумма страхового полиса включают в стоимость кредита, а потому на нее начисляют проценты, что увеличивает размер итоговой переплаты банку.

Еще один серьезный минус — полис на титул покрывает не все возможные риски, а только самые распространенные из них. А конкретный случай может оказаться не страховым, что повлечет за собой те же проблемы, которые возникли бы, если вообще не покупать титульную страховку.

При выборе компании оформления полиса на титул уточните в банке, какие варианты он предлагает, и изучите условия страховщиков, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант. Помните, что воспользоваться услугами стороннего страховщика можно, банк не вправе это запретить. Но если кредитора не устроит ваш вариант, то, скорее всего, такой полис не даст вам никаких привилегий при оформлении ипотеки. То есть ставку могут повысить и это по итогу окажется менее выгодно.

Перечень документов при оформлении страховки зависит от выбранной страховой компании и ее требований. Обычно стандартный пакет включает:

• внутренний паспорт с временной или постоянной регистрацией по месту жительства;
• выписка из ЕГРН и домовой книги с указанием всех прописанных;
• технический и кадастровый паспорт на жилье;
• ДКП и другие подтверждения права собственности на имущество.

Иногда нужны и другие документы. Например, согласие супруга на покупку жилья, справка из ПНД для продавца, чтобы в последствии его не признали недееспособным и не аннулировали сделку. Также может потребоваться разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних детей, свидетельство о смерти бывшего владельца и копию его завещания. А если при покупке фигурирует не только титульный владелец, но и третья сторона — созаемщик или поручитель — полный пакет документов нужен и на него. Перечень необходимых документов регламентирует ФЗ №14.

Договор о титульном страховании может быть заключен как до подписания договора купли-продажи, так и после регистрации права собственности нового владельца. В силу он вступает с момента подписания и проведения всех регистрационных действий в Росреестре. Но если есть возможность, лучше покупать титульную страховку до регистрации права собственности, так как в этом случае страховщик обеспечит дополнительную проверку жилья и вы сможете отказаться от сделки, если выявили большие риски. Например, если обнаружилось, что один из собственников отбывает наказание в местах лишения свободы или стоит на учете в ПНД.

Чтобы оформить полис на титул, новый собственник жилья обращается в страховую компанию, выбирает тип полиса или сразу несколько, изучает условия, предоставляет пакет документов. После проверки страховщик предлагает подписать договор и оплатить свои услуги полностью или частично. Также оформить страховой полис можно в банке. Но здесь важно внимательно следить за тем, какие выплаты вам полагаются при наступлении страхового случая, и какую комиссию берет банк за свое посредничество.

Такая страховка полезна всем, кто покупает недвижимость, у которой уже были владельцы. Но важнее всего наличие полиса на титул, если:

• много собственников;
• среди прежних собственников недвижимости есть несовершеннолетние, инвалиды, лица с проблемами с законом;
• вторая сторона сделки — наследники
• квартира куплена прежним владельцем в ипотеку;
• прежний владелец использовал при покупке маткапитал;
• недвижимость стала собственностью продавца по решению суда;
• есть риск, что прежний владелец может стать банкротом;
• продавец на момент продажи старше 60 лет;
• квартира стала собственностью прежнего владельца не так давно — менее 3 лет, так как согласно ФЗ №53 это срок исковой давности.

Причем важно понимать, что не только ваша сделка купли-продажи должна быть чистой, но и все предыдущие, касающиеся этого объекта недвижимости.

При оформлении ипотеки банк обычно предлагает заемщику оформить титульное страхование, но не настаивает на этом. Кредитора больше интересует страховка самой недвижимости, а также здоровья и жизни титульного владельца, а не полис на титул. Это объясняется тем, что даже если вы утратите по каким-то причинам право собственности на ипотечное жилье, долг все равно платить придется.

Поэтому оформление титульной страховки — условие не обязательное, но очень важное, если покупаете жилье, у которого уже были собственники до вас. Отказ от такого полиса может повлечь за собой финансовые потери, утрату права собственности на недвижимость и судебные издержки.

Принцип работы и все условия титульного страхования прописаны в договоре нового владельца недвижимости со страховщиком. Если наступил страховой случай, страхователь собирает пакет документов и обращается в страховую компанию. Сумму выплаты регламентирует договор — обычно это рыночная стоимость недвижимости, то есть та цену, которую заплатил покупатель по сделке купли-продажи.

Если вы желая сэкономить на налогах и других затратах указали в договоре другую сумму, то страховщик вам выплатит именно ее. Если сделка проводится за средства банка, взятые по ипотеке, то выгодоприобретателем, то есть получателем денег от страховой, будет не владелец жилья, а банк, который стал кредитором. Если купить титульный полис, то страховщик погасит ваш долг перед банком в полном объеме, а тот в свою очередь вернет вам часть денег. Для определения суммы возврата банк со стоимости квартиры вычтет остаток долга по ипотеке.

Страховые риски, которые покрывает полис, могут быть разными, но чаще всего это защита права собственности в таких ситуациях:

• ошибки в правоустанавливающих и других документах;
• ошибки во время приватизации жилья предыдущими собственниками;
• нарушение прав прежних собственников — несовершеннолетних, одного из супругов, недееспособных полностью или частично, наследников;
• применение незаконных методов при заключении сделки — шантаж, угрозы и другие мошеннические схемы;
• судебное решение, по которому одна или несколько предыдущих сделок с этой недвижимостью признаны ничтожными;
• заключение сделки с лицом, признанным недееспособным или банкротом.

Но страховая может отказать в выплате, если вы потеряли право собственности на купленную недвижимость по своей вине. Например, потеряли жилье по судебному решению за долги или имущество пострадало из-за пожара или потопа. Полный перечень нестраховых случаев прописан в договоре.

Если произошел страховой случай:

1. Собственник собирает пакет документов на свою квартиру или дом, а также документы, подтверждающие претензию претендентов на недвижимость.
2. Титульный владелец обращается в страховую компанию или банк, если договор со страховой заключен через его посредничество. Сделать это нужно до суда.
3. Сотрудники банка и страховой оценят ситуацию и проверят документы, а затем решат страховой ли это случай.
4. Представитель страховщика будет участвовать в процессе выяснения обстоятельств и решения проблемы. И если случай признан страховым и вы потеряли право собственности, то деньги будут отправлены в банк, а потом часть суммы вернется застрахованному лицу.

Обратиться в страховую компанию можно как до, так и после суда. В этому случае важно принести вступившее в силу решение суда, по которому сделка признана недействительной. О наступлении страхового случая нужно известить страховщика с помощью заявления лично или дистанционно — на сайте, если это возможно по договору. Порядок и срок выплаты компенсации есть в полисе. Обычно это 14 дней со вступления в действие решения суда.

Если титульный владелец утратил право собственности на недвижимость не полностью, а частично, страховая компания покроет только сумму, пропорционально утраченной доле.

Стоимость страховки зависит от выбранной компании и полиса. Чем выше размер компенсации при возникновении страхового случая, тем дороже обойдется полис. Обычно его стоимость составляет 0,3-1% от страховой суммы, прописанной в договоре. Например, при покупке титульной страховки на имущество за 10 млн рублей, ежегодные выплаты обойдутся порядка 25-100 тыс. рублей.

Если при изучении документов страховая компания выявит высокие риски, она может повысить стоимость своих услуг или вовсе отказаться от подписания с вами договора. За полис можно платить каждый год либо сразу за весь период страхования. Защитить титул можно на срок от 1 до 10 лет. Но как правило, максимальная необходимость титульного страхования в первые 3 года после покупки из-за срока исковой давности.