Досрочное погашение ипотеки: плюсы и минусы

Некоторые заемщики хотят закрыть ипотечный кредит досрочно. Чаще всего это связано с продажей квартиры или перепланировкой, которая запрещена банком. Иногда досрочная выплата ипотеки — это способ сэкономить на процентах. В любом случае, у этого процесса масса подводных камней, которые нужно учесть. Эксперт БанкСток расскажет, как проводится досрочное погашение ипотеки, в чем его плюсы и минусы.

Все вопросы, связанные с ипотекой, регулируют ФЗ №353 и ФЗ №102. Согласно им любой заемщик вправе досрочно погасить долг по любому кредитному договору, который взят для покупки имущества в личное пользование. И кредитор не вправе препятствовать желанию клиента погасить долг раньше срока. Хотя до 2011 года банки могли диктовать свои условия, поэтому часто прописывали в договоре штрафы или запрет на погашение ипотеки раньше, чем через полгода после заключения сделки. 

Сегодня досрочно погасить долг может каждый. Но перед этим клиент обязан уведомить кредитора заранее. Срок уведомления прописан в ипотечном договоре и не может превышать 30 дней. Если такой информации в документе нет, ориентируйтесь на период в 30 дней, который указан в законодательстве РФ. 

Бывает так, что уведомлять кредитора не требуется, достаточно просто внести нужную сумму на счет через онлайн-банк. И в дату очередного платежа банк закроет долг полностью. Но не рассчитывайте, что все кредиторы действуют по этой схеме. У большинства правило такое — нужно заявление, на основании которого ипотеку закрывают досрочно. Иначе большая часть денег так и продолжит лежать на счете, а спишут только сумму ежемесячного платежа. Никакой выгоды от действий клиента не будет. 

Чтобы выяснить какие правила у вашего кредитора, обратитесь на горячую линию или в офис обслуживающего банка. 

У заемщика два варианта досрочного погашения долга:

• полное, когда вносят сумму целиком со всеми причитающимися банку процентами;
• частичное, когда вносят лишь часть суммы, которую должен заемщик, но сверх той, которая положена для ежемесячного погашения. 

Совсем другие правила досрочного погашения действуют для тех, кто взял кредит не на личные цели, а на открытие или развитие бизнеса. Здесь досрочный возврат возможен только с согласия кредитора и регулируется ФЗ №14.

Если выиграли крупную сумму в лотерею, продали унаследованное либо свое имущество или кто-то из родственников решил помочь закрыть ипотеку, можно погасить долг досрочно и полностью на любом сроке. Порядок действий такой:

1. Получить консультацию в банке. Для этого обратитесь в офис лично или позвоните менеджеру по телефону. Одновременно с этим можно уведомить банк о намерении досрочно закрыть долг.
2. Написать заявление. Это можно сделать в офисе банка, по телефону или через мобильное приложение. К дате, которая указана в заявлении, на счете должна находиться сумма, которой хватит на покрытие всей задолженности, иначе заявка будет аннулирована. 
3. Проконтролировать списание. Деньги снимут со счета либо в день, указанный в заявлении заемщика, либо согласно графика платежей. Это зависит от договоренностей с банком.
4. Проверить закрытие ипотеки. После списания нужной суммы банк закрывает ипотечный кредит и счет, куда поступали деньги для погашения. 

Помните, сумма рассчитывается на момент выплаты. А значит, она может быть разной в зависимости от даты списания. Обязательно уточните общий долг перед досрочным погашением ипотеки у менеджера банка. Если не будет хватать хотя бы нескольких рублей, кредит останется незакрытым. 

Нередко те, кто получил премию или крупную сумму из другого источника, думают, что если вносить ежемесячно больше денег, чем нужно, это поможет значительно сэкономить. Но это не так. Банки не делают автоматический перерасчет общей суммы задолженности. 

О частичном досрочном погашении долга тоже нужно уведомлять кредитора. Порядок действий такой:

1. Проконсультируйтесь с менеджером банка, чтобы решить, как лучше поступить в вашем случае.
2. Подайте заявление о досрочном погашении долга по телефону, в офисе или в мобильном приложении. 
3. Заранее определитесь, что вы хотите получить при досрочном погашении ипотеки — уменьшения периода выплат или снижения ежемесячного платежа. 
4. Согласуйте с банком выбранный вариант и укажите в заявлении дату погашения долга. 
5. Внесите нужную сумму на счет ипотеки заранее.

После этого кредитор спишет деньги, которую вы положили на счет для досрочного погашения ипотеки и внесет изменения в договор. После этого в личном кабинете банка появится новый график или снизится ежемесячная сумма платежа. На формирование этой информации у кредитора может уйти до 3 дней после даты списания.

Банки могут устанавливать ограничения на частичное погашение ипотеки. Например, прописывать минимальную сумму — обычно она не меньше ежемесячного платежа. Здесь банк вправе установить любой лимит — хоть 30 тыс. рублей, хоть 300 тыс. рублей. Это условие прописывают ипотечном договоре и могут указать на официальном сайте банка. 

Чем ниже ставка по ипотечному кредиту, тем менее выгодно погашать долг досрочно. Это связано с падением курса рубля, а также ростом цен на недвижимость. При оформлении ипотеки стоимость жилья фиксируется для заемщика, и остается неизменной на весь период погашения долга. При этом, чем выше ставка, тем больше денег вы платите банку за каждый взятый в долг рубль. 

Хотя процентная ставка в договоре прописана годовая, заемщик платит ежемесячно сумму кредита и проценты банку. Кажется, будто досрочное погашение долга — отличный способ сэкономить на процентах. Но все не так просто и зависит от типа платежей. Возможны два варианта:

1. Аннуитетный. Банк берет заемную сумму, начисляет проценты и складывает в «одну корзину». Затем итоговый размер долга делят на срок ипотеки. В результате заемщик ежемесячно погашает кредит равными платежами. Но вначале больше возвращает процентов банку, и только ближе к концу большая часть выплаты приходится на сумму основного долга. Этот вариант платежей самый популярный у банков. 
2. Дифференцированный. Здесь кредитор поступает иначе. Сумму ипотеки распределяют на весь срок кредитования равномерно. А проценты начисляют только на остаток долга. Поэтому в первые месяцы ипотеки ежемесячный платеж выше, чем в последние. Этот вид платежей выгоден заемщику, так как итоговая переплата меньше, но практикуется она реже.

Чтобы понять, что для вас выгодней, можно воспользоваться ипотечным калькулятором с досрочным погашением. Либо обратиться за консультацией к менеджеру банка, в котором оформлена ипотека. 

Также важно понять, что выгоднее при частичном досрочном погашении для заемщика:

• сокращение срока выплат;
• сокращение суммы ежемесячного платежа. 

Часто банки предлагают должникам самим решать этот вопрос. Просчитайте оба варианта и определите, какой выгодней и удобней на данный момент. 

Иногда спешить с досрочным погашением ипотеки не стоит, особенно если есть выгодные варианты вложения. Например, открыть депозит с начислением процентов в том же либо другом банке или воспользоваться любым другим способом инвестирования, которое принесет больше прибыли, чем выгода от закрытия долга. Главное — выбрать надежный способ вложения, и не рисковать. Самые надежные — краткосрочные или долгосрочные банковские вклады, так как они находятся под защитой государства на сумму до 1,4 млн рублей. 

Кроме того, не стоит оставаться без финансовой подушки в попытке быстрее погасить ипотеку. В жизни бывают разные обстоятельства, которые не всегда можно предсказать или запланировать. Иметь финансовый резерв полезнее и морально комфортнее, чем закрывать долги досрочно.

Основной плюс досрочного погашения ипотеки — это прекращение действия кредитного договора, по которому квартира или другое недвижимое имущество находится под залогом. После этого владелец вправе делать перепланировку, продавать по более выгодной цене или дарить недвижимость. В любой из этих ситуаций не нужно уведомлять кредитора и ждать его согласия. 

Другие плюсы досрочного погашения ипотеки:

• снижение уровня финансовой нагрузки;
• возможность получить одобрение на новый крупный кредит;
• уменьшение итоговой переплаты;
• экономия на страховке;
• улучшение кредитной истории и рейтинга;
• снижение уровня стресса для должника и тех, кто выступал поручителем или созаемщиком.

Минусы у досрочного погашения ипотечного долга тоже есть:

• трата крупной суммы и возможные риски из-за отсутствия резерва на случай форс-мажора;
• минимальная экономия, если погашение происходит ближе к концу сроку кредитования.

Терпеть лишения и вести сверхэкономный образ жизни, чтобы погасить ипотеку досрочно не всегда оправдано, особенно если для этого нет серьезных причин. Например, нужен еще один крупный кредит или запланирован переезд в другой город или страну. 

Кредитные каникулы. Если заемщик решил прибегнуть к досрочному полному или частичному погашению ипотеки после окончания кредитных каникул, сначала ему придется выплатить банку все отложенные проценты и ежемесячные платежи. Это важное условие, без выполнения которого «досрочка» невозможна. Такие правила регламентирует ФЗ №353.

По требованию банка. Иногда именно кредитор требует закрыть ипотеку досрочно. Это происходит по нескольким причинам:

• многократные нарушения заемщиком графика платежей и других условий договора;
• утрата должником залогового обеспечения или ухудшение его условий — сюда же можно отнести несогласованную перепланировку.

Рефинансирование. Некоторые заемщики хотят досрочно погасить ипотеку с помощью рефинансирования. Этот вариант возможен, но нужно тщательно просчитать детали, чтобы получить выгоду и не ухудшить условия возвращения долга. Обратите внимание на расходы по оценке имущества, перерегистрацию объекта залога и другие сопутствующие траты.

Созаемщик. В отдельных ситуациях закрытие ипотеки интересует не основного должника, а созаемщика. Как правило, солидарные заемщики для банка такие же заемщики, как и основные, поэтому они вправе внести деньги для полного или частичного досрочного погашения. Но сначала нужно проконсультироваться с менеджером банка, так как иногда требуется нотариальная доверенность от главного заемщика. 

Маткапитал. При желании погасить ипотеку материнским капиталом, нужно учесть требования ФЗ №256 и Постановление правительства РФ №862. Например, всю сумму материнского капитала на досрочное погашение ипотеки можно перечислить только в случае, когда кредит был оформлен до рождения ребенка.

После выплаты последнего ежемесячного платежа по ипотеке или ее досрочного погашения, кредитор обязан выдать справку о том, что кредит закрыт. С этого момента можно пользоваться жильем в рамках законов РФ по собственному усмотрению. Но сначала нужно снять обременение с недвижимости. 

Сведения о том, что имущество находится в залоге у банка хранятся в Росреестре, а также фиксируются в выписке ЕГРН по объекту. Процесс снятия обременения с недвижимости зависит от того, в каком формате банк оформил закладную. Возможны два варианта:

1. Бумажная закладная. В этом случае должник обращается в банк после выплаты ипотеки для получения документа на руки. Срок выдачи может быть разным, но обычно составляет 14-30 дней с момента обращения. После получения бумажной закладной заемщик обращается в Росреестр через МФЦ или дистанционно, где сотрудники убирают запись о залоге. По ФЗ №102 это происходит в течение 3 дней после обращения. 
2. Электронная закладная. Такое обременение снимает сам банк. Заемщику никуда не нужно дополнительно идти или обращаться. Банк после погашения долга передает информацию в Росреестр и уведомляет клиента о снятии обременения. Обычно это происходит в личном кабинете банка или по телефону. 

Также стоит запросить отчет по кредитной истории и удостовериться, что ипотека закрыта и внесены все записи. Получить такой документ из Бюро кредитных историй бесплатно имеют право все россияне дважды в год ФЗ №218.

Кроме того, после досрочного закрытия ипотеки можно вернуть часть ипотечной страховки. Это регламентирует ФЗ №483. Страховая компания должна вернуть часть уплаченной суммы за тот срок, когда страховка из-за досрочного погашения долга стала не нужна. Но в большинстве случаев это получится, только если речь идет об индивидуальном страховании, а не присоединении заемщика к комплексному договору.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что Вы уделили время этой статье. Уверены, Вы не потратили время зря, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.