Как оформить ипотеку на комнату в коммуналке?

Купить собственное жилье непросто, особенно если доход низкий или давят другие обязательства. Но варианты есть. Например, вместо полноценной квартиры на вторичном рынке или в новостройке можно купить комнату в коммуналке или общежитии. Причем сделать это возможно даже в ипотеку. Однако согласие на такие кредиты дают далеко не все банки из-за повышенных рисков. Эксперт БанкСток расскажет, как оформить ипотеку на долю или комнату в коммуналке или общежитии.

Комната в общежитии или коммуналке — не самый удобный вариант жилья. В представлении большинства россиян у него масса недостатков:

• некомфортные условия для жизни — общие кухни, санузлы и коридоры;
• большое количество соседей, с которыми придется взаимодействовать на бытовом уровне, что может приводить к конфликтам;
• теснота — часто вся семья вынуждена жить в одной комнате и пользоваться общей с другими жильцами дома кухней и санузлами;
• сложности в продаже, так как придется брать согласие соседей для продажи комнаты и проведения других сделок с недвижимостью.

Но и преимущества у приобретения комнаты в коммуналке или общежитии тоже есть:

• возможность дешево купить «крышу над головой» — тогда можно не платить за аренду жилья и не переживать, что вас выгонят со съемной квартиры ее владельцы;
• шанс получить постоянную регистрацию в городе, где вы хотите жить и работать, что открывает новые возможности;
• возможность получить налоговый вычет на имущество и по процентам;
• шанс попасть под программу реновации жилья в столице согласно ФЗ №141, но если вы живете в регионе расселение возможно только из аварийного жилья в крайне редких случаях;
• возможность со временем расширить жилье без переезда за счет выкупа соседних комнат.

Если денег на покупку недвижимости мало, доход низкий, есть другие сложности в жизни и нет своей квартиры, приобретение комнаты в общежитии — хороший вариант. Если подобрать правильную ипотечную программу, со временем получится расшириться или сменить комнату в коммуналке на полноценную квартиру. К тому же, такое имущество можно сдавать в аренду, дарить, продавать. Оно подходит не семейным людям — студентам или одиноким, жилплощадь можно использовать в качестве запасного варианта пока живете в другом месте.

Стоит понимать, что коммуналки и комнаты в них бывают разными. Под комнатой часто понимают отдельное помещение внутри квартиры или дома, ограниченное стенами со своим входом с замком. У такой недвижимости выделены квадратные метры и отдельный кадастровый номер.

Также можно купить в ипотеку или за наличные не комнату, а долю в праве собственности. В отличие от комнаты, это не конкретная часть имущества — квартиры, дома, общежития, а часть права собственности на недвижимость. Здесь нет отдельного кадастрового номера и продать такое имущество в разы сложнее, чем комнату в коммуналке или общежитии.

Кроме того, и общежитие может быть разным — секционным или коридорным.

В общежитии секционного типа есть секции жилого и нежилого назначения. На каждую секцию предусмотрены свои места общего пользования — кухня, душевая, туалет. Каждая секция выглядит как отдельная коммунальная квартира.

В общежитиях коридорного типа связующее звено большой коридор, а по бокам от него комнаты, которые принадлежат разным владельцам. На каждом этаже такого общежития свои места общего пользования.

В обоих вариантах общежитий по согласованию с БТИ и банком, где вы оформили ипотеку, можно модернизировать комнаты, превратив их в квартиру. Для этого достаточно провести необходимые коммуникации и перепланировку. Но такое возможно не всегда — уточнять этот момент лучше до покупки имущества.

Основная причина, почему банки отказывают в одобрении ипотеки на комнату в коммуналке или общежитии — низкая ликвидность. Продать на торгах такое жилье в случае финансовых проблем у заемщика куда сложнее, чем отдельную квартиру или частный дом. Поэтому чем ликвиднее жилье, тем меньше рисков у банка. И финансовые организации охотнее выдают кредиты именно на отдельную квартиру, даже если это маленькая студия в новостройке.

Чтобы уменьшить риски при выдаче ипотеки на комнату или долю в квартире, банк может:

• дополнительно взять в залог всю коммунальную квартиру, но только с согласия других собственников,
• потребовать в залог другое имущество заемщика — квартиру, машину, дачу,
• пригласить в сделку третью сторону — созаемщика или поручителя.

Также банк может поднять процентную ставку или запросить крупный первоначальный взнос свыше 50%.

Если банк готов выдать ипотеку для покупки комнаты в общежитии или коммуналке, такая недвижимость должна соответствовать ряду требований:

• наличие необходимых коммуникаций и условия пригодные для жизни, может не быть отдельного санузла или кухни, но доступ к общим обязателен;
• покупаемая комната должна быть приватизирована;
• здание, где размещена комната, не должно быть ветхим, подлежащим сносу или нуждающимся в капитальном ремонте.

Иногда банки предъявляют требования и к минимальной площади комнаты, которую вы решили купить в ипотеку, а также выдвигают другие требования по планировке.

Заемщик тоже должен соответствовать условиям банка:

• возраст от 18 лет — иногда от 21 или 25 лет, может быть ограничен и верхний предел — 60-65 лет;
• документы, подтверждающие уровень дохода — справка с места работы, налоговая декларация для самозанятых и ИП;
• постоянная или временная регистрация;
• хорошая кредитная история и рейтинг — отсутствие задолженностей по другим обязательствам.

При покупке комнаты может потребоваться согласие остальных жильцов коммунальной квартиры.

Искать подходящую комнату в общежитии или коммуналке можно разными способами:

• обратиться в агентство недвижимости;
• изучить сайты с объявлениями и соцсети в выбранном городе — здесь можно найти самые разные виды недвижимости, включая отдельные комнаты;
• спросить знакомых и родственников, вероятно, они знают, что кто-то хочет продать комнату и ищет подходящего покупателя;
• выбрать подходящий микрорайон и развесить на досках объявлений домов с коммуналками предложение купить комнату.

При поиске подходящей комнаты обратите внимание на онлайн-объявления и публикации в местных газетах. Обычно продавцы и риэлторы так и пишут «подходит для ипотеки». Иногда агентство недвижимости может предложить даже конкретный банк, в котором выгодно оформить ипотеку на комнату.

Процесс оформления ипотеки на комнату в коммунальной квартире состоит из нескольких этапов:

1. Поиск подходящего банка и недвижимости.
2. Подача заявки на получение ипотеки в один или несколько банков. Обычно для этого нужно прийти в отделение банка лично и предъявить необходимый перечень документов.
3. Проверка банком пакета документов, кредитной истории потенциального заемщика и созаемщика и оценка недвижимости.
4. Одобрение ипотеки. Согласование условий договора — процентной ставки, сроков. Оформление страховки на объект недвижимости.
5. Подписание договора кредитования.
6. Расчет банка с продавцом недвижимости. Перечисление первоначального взноса.
7. Внесение заемщиком ежемесячных платежей по установленному графику.

Нарушать график платежей нельзя — это грозит штрафными санкциями и увеличением суммы долга, а также порчей кредитной истории и сложностями при получении новых займов. После полного погашения долга недвижимость выводят из-под залога, и владелец получает право распоряжаться ею на свое усмотрение без согласования с банком. Например, перепродавать, дарить, делать перепланировку.

Чтобы взять ипотеку на комнату в общежитии или коммуналке, нужны:

• паспорт гражданина РФ с временной или постоянной регистрацией;
• заполненное заявление на получение ипотеки;
• СНИЛС и ИНН;
• документы о семейном положении — свидетельство о браке, разводе, рождении детей;
• выписка из пенсионного фонда или справка 2-НДФЛ.

Семейным парам понадобится согласие супруга на получение ипотеки или брачный контракт, который позволит второму супругу не становиться созаемщиком, даже находясь в браке с основным заемщиком. Если при покупке комнаты используется материнский капитал, нужны документы, подтверждающие согласие опеки на сделку. Если используете для залога другое имущество, нужно предъявить документы, подтверждающие право собственности на него.

Дополнительно банку потребуется договор купли-продажи — предварительный или основной. А в случае покупки отдельной комнаты в коммуналке или общежитии — отказ от покупки комнаты другими дольщиками и владельцами комнат этого здания. Это правило регламентирует ФЗ №51. Соблюдение этого требования нужно, так как у дольщиков первоочередное право покупки недвижимости.

Также может понадобиться письменный отказ других дольщиков и документы, подтверждающие приватизацию комнаты. Если такой документа не предъявить, сделку по продаже могут признать недействительной, тогда возникнут дополнительные проблемы.

Всех собственников не всегда можно застать на месте, чтобы предложить им выкупить комнату до выставления ее на продажу — некоторые сдают жилье, а сами проживают в других квартирах и даже населенных пунктах. Но выход есть.

Если местонахождение собственника установить не удалось, нужно предоставить свидетельство от нотариуса о передаче заявления о намерении продать комнату или свою долю в коммуналке. Если через 30 рабочих дней ответа от собственника не поступит, это будет расцениваться как отказ от первоочередного выкупа недвижимости.

Если покупатель уже собственник комнаты в этой же коммуналке или общежитии, получать отказ у других владельцев комнат ему не нужно. Также не требуется отказ для общежитий коридорного типа, здесь каждая комната рассматривается отдельно. И еще один вариант, когда отказ оформлять не нужно: если собственник — г. Санкт-Петербург за исключением квартир, указанных в Постановлении от 16.04.1999 г. №595.

Другие моменты, которые стоит учесть при покупке комнаты в коммуналке в ипотеку:

1. Условия кредитования у разных кредиторов отличаются. Поэтому внимательно изучайте в договоре, что предлагает выбранный банк, чтобы потом не возникло проблем.
2. Самостоятельная проверка недвижимости и документации — серьезное испытание. Если опыта нет, проще и выгодней заплатить за услуги опытному риэлтору.
3. Тщательная проверка заемщика и объекта покупки банком. Чтобы не попасть впросак, проверьте свою кредитную историю — иногда в ней «всплывают» неприятные факты и ошибки, которые мешают получить ипотеку. Также по возможности снизьте долговую нагрузку. Например, рассчитайтесь со всеми мелкими кредитами, которые у вас есть, закройте ненужные кредитные карты. Это нужно сделать потому, что банк рассматривает кредитные лимиты как потенциальный долг, даже если вы никогда ими не пользовались, а взяли кредитку или карты рассрочки просто так или «на черный день».
4. Поиск недвижимости. Найдите подходящую комнату и проверьте, устроит ли она банк. Это можно делегировать риэлтору, но иногда заемщики быстрее находят подходящее им имущество, что ускоряет сделку.
5. Материнский капитал в покупке комнаты в ипотеку использовать можно, но придется заранее получить согласие опеки, а затем выделить долю в купленной комнате всем членам семьи.

Есть еще один важный момент при покупке комнаты в коммуналке — когда в ней прописаны несовершеннолетние. Здесь потребуется разрешение органов опеки, которое обычно можно получить только после прописки детей в другом жилье с такими же или улучшенными условиями проживания. Но об этом должен позаботиться продавец комнаты в коммуналке или общежитии, а не покупатель.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.