Можно ли переоформить ипотеку на другого человека

Ипотека — это долгосрочный кредит. Его выплата, как правило, длится 20-30 лет. За это время может случиться много непредвиденных событий. И некоторые из них влекут за собой необходимость переоформления ипотеки на другого заемщика. Например, развод, продажа квартиры или дома, смерть титульного владельца. Эксперт БанкСток расскажет, как переоформить ипотеку на другого человека.

Переоформление ипотечного договора — это передача кредита, выплаченного частично титульным заемщиком другому лицу. По сути, это замена одного заемщика на другого, но не любого, а того, кого одобрит банк. При этом все финансовые обязательства переходят с одного человека на другого, а первоначальный титульный заемщик освобождается от обязательств перед банком. Причем бывший должник может как отказаться от своих прав на ипотечную недвижимость, так и иметь в ней долю, значительно реже — владеть полностью.

Вот основные причины, по которым требуется переоформление ипотеки на другого человека:

• развод супругов — при расторжении брака совместно нажитое имущество, включая ипотечную квартиру, делится между супругами и обычно остается кому-то одному вместе с долгом;
• финансовые сложности у заемщика — при возникновении форс-мажорных обстоятельств должник может потерять способность платить по счетам, в этом случае переоформление на кого-то другого поможет не потерять недвижимость и не накопить долгов;
• смерть титульного заемщика — если должник умер, его недвижимость вместе с долгами по ипотеке переходит наследникам по завещанию или в установленном законом порядке наследования;
• продажа квартиры — в этом случае чаще всего старый кредит закрывают, а покупатель заключает новый договор с банком, но можно и переоформить кредитный договор, не меняя его условия.

Также переоформление ипотеки необходимо, когда несовершеннолетние дети, для которых родители купили заранее квартиру, выросли и теперь могут сами и себя содержать, и за ипотеку платить.

Переоформление ипотеки на одного и того же заемщика также возможно. Это происходит в двух случаях:

• реструктуризация долга — изменение условий действующего ипотечного договора с целью снижения финансовой нагрузки на заемщика при наличии определенных причин;
• рефинансирование кредита — здесь заемщик оформляет новый договор в том же или другом банке для покрытия всех своих финансовых обязательств, то есть объединяет большинство или все имеющиеся долги в один.

В этой статье затронем именно переоформление ипотеки, где передача кредита происходит с одного заемщика на другого. Такие случаи нередкие и у них масса нюансов. Здесь сделка похожа на покупку квартиры в ипотеку, так как заемщик не оформляет новый кредит, а берет на себя уже действующий — срок, процентная ставка и другие условия не меняются, и новый заемщик продолжает платить оставшуюся часть долга.

Просто переоформить ипотеку с одного на другого заемщика не получится. По ФЗ №51 новый заемщик становится собственником недвижимости — полноправным или долевым. Также после перевода долга прежний владелец может стать созаемщиком и даже сохранить свою долю в квартире. Закон даже разрешает передать долг родственнику, супругу или постороннему человеку.

Важно понимать, что банк не обязан разрешать переоформлять ипотечный договор на другого человека. Это его право, и чтобы кредитор пошел навстречу, придется доказать, что вам действительно необходимо переоформить договор. Причем банк обязательно будет проверять нового заемщика. Он должен соответствовать требованиям:

• возраст от 21 до 65 на момент окончания срока ипотеки;
• гражданство РФ, временная или постоянная регистрация по месту жительства, иностранцы тоже могут стать заемщиками, но к ним банк выдвигает более строгие требования;
• хорошая кредитная история и рейтинг;
• работа на последнем месте не менее 4-6 месяцев — дохода должно хватать для оплаты ипотеки;
• низкая долговая нагрузка — менее 40% с учетом не только имеющихся, но и потенциальных долгов, например, лимита по действующей кредитной карте.

Шанс стать новым заемщиком по ипотеке увеличивается, если у потенциального заемщика есть вклады, недвижимость и другие активы. Дополнительное преимущество — зарплатный счет в этом банке.

И хотя большинство банков дают согласие на переоформление ипотеки, если новый заемщик подходит под требования, все равно стоит уточнить у кредитного менеджера или на горячей линии все условия. Важно уточнить, какой пакет документов нужно собрать, сколько времени займет переоформление, сколько потребуется денег на эту услугу.

Весь процесс переоформления ипотечного договора на нового заемщика проходит в несколько этапов:

1. Обращение в банк-кредитор. Действующий заемщик должен обратиться к своему кредитору лично — можно позвонить на горячую линию для получения предварительной консультации, но лучше прийти в отделение. Сотрудник расскажет о том, возможно ли переоформление кредитного договора в вашем случае и какие документы нужно подготовить.
2. Сбор необходимых документов, оформление заявки на переоформление ипотеки. Новый и прежний заемщик должны собрать все необходимые документы, обратиться в банк лично для подачи заявки.
3. Рассмотрение заявки и вынесение банком решения. Сотрудники банка внимательно изучают документы действующего и нового заемщика. Затем проверяют их подлинность, финансовую ситуацию и причину, по которой решились на переоформление. На основании этого банк выносит решение — отказать или одобрить.

При положительном ответе банка происходит перезаключение договоров. Прежний заемщик получает справку, что он освобожден от всех финансовых обязательств, а новый становится полноправным заемщиком. Затем сделку обязательно регистрируют в Росреестре. Меняется собственник, но квартира все также остается под обременением.

С этого момента переоформление ипотеки считается завершенным. Длительность всей процедуры может составлять несколько месяцев. Все это время прежний заемщик должен выплачивать долг по установленному договором графику и не допускать просрочек, иначе банк может отменить сделку.

Каждый кредитор предъявляет свои требования к пакету документов, который необходим для переоформления ипотеки. Но обычно в него входят:

• паспорта РФ нового и действующего заемщика, а также СНИЛС и ИНН;
• трудовая книжка, справка 2-НДФЛ или другие документы, подтверждающие платежеспособность нового заемщика;
• военный билет, если заемщик мужчина или военнообязанный;
• документы на недвижимость;
• прежний ипотечный договор;
• заявление на смену заемщика — обычно этот документ готовится в присутствии менеджера банка.

Также могут потребоваться и документы, подтверждающие необходимость переоформления ипотеки. Например, свидетельство о разводе или смерти прежнего заемщика, больничный лист, свидетельство о расторжении брака, справку из Центра занятости о потере работы, справку о получении инвалидности. Может потребоваться согласие на ипотеку супруга или супруги нового заемщика, так как те, кто состоит в браке, автоматически становятся созаемщиками по кредитам, если нет брачного контракта.

Если квартира переоформляется вместе с долгами или же в ходе сделки планируется выделить доли прежнему и новому заемщику, детям из-за использования материнского капитала, в сделке потребуется участие нотариуса. Также дополнительно может потребоваться согласие опеки.

Дополнительные нюансы, которые нужно знать, если решились на переоформление ипотеки:

• Можно ли переоформить ипотечный договор без получения согласия банка? Нет, даже в случае перехода квартиры с ипотечным долгом к наследникам банк всегда дает согласие на переоформление. И если наследник не может доказать свою платежеспособность, придется найти пути решения проблемы, которые устроят все стороны сделки. Например, привлечь поручителя или созаемщика. Единственный вариант переоформления ипотеки без согласия банка — рефинансирование. Здесь заемщик берет новый ипотечный кредит и погашает старый долг.
• Какова схема расчета долга для нового заемщика? Схему расчета с новым владельцем определяет банк, исходя из прежнего договора ипотеки и уже выплаченных денег. Как правило, новый заемщик получает всю сумму долга, которая была у прежнего заемщика на момент заключения договора. Разницу между долгом по ипотеке и стоимостью недвижимости считают первоначальным взносом. Но платят его не банку, а прежнему заемщику.
• Можно ли переоформить ипотечный договор дистанционно? Законом не запрещено переоформление ипотеки дистанционно, но обычно банки не практикуют такой вариант сделки. Лишь в редких случаях такое возможно. Например, если прежний заемщик имеет инвалидность. В остальных случаях и прежнему, и новому заемщику требуется прийти в банк для подачи заявки и для переоформления документов лично.
• Что произойдет с недвижимостью после переоформления ипотеки? Вне зависимости от заемщика квартира остается под обременением до полной выплаты долга. По условиям договора с банком квартира может перейти в полную собственность нового заемщика либо прежний должник частично сохраняет право собственности и получает в недвижимости свою долю. Однако банки чаще склоняются к первому варианту и редко соглашаются на второй.

Как только долг выплачен банку полностью, с недвижимости снимут обременение. И с этого момента собственник может распоряжаться недвижимостью, не спрашивая мнения банка. Например, дарить квартиру, продавать, сдавать в аренду, закладывать, делать перепланировку.

Банк всегда может отказать в переоформлении ипотеки, даже если ситуация и новый заемщик идеально подходят для такой процедуры. Но в большинстве случаев причины отказа такие:

• Несоответствие недвижимости требованиям банка. Например, если прежний заемщик сделал перепланировку в квартире без согласования с банком.
• Несоответствие заемщика требованиям банка. Например, причиной отказа может стать слишком молодой возраст заемщика 18-21 год либо возраст более 65 лет на момент окончания срока ипотечного кредита.
• Низкая платежеспособность. Даже при высоком доходе, но с высокой долговой нагрузкой платежеспособность нового заемщика может оказаться низкой. Обычно банк отказывает при долговой нагрузке более 40%, хотя иногда он готов рассмотреть ситуацию индивидуально. Также доход может быть высоким, но если доказать его официально невозможно, банк не примет его во внимание при рассмотрении заявки.
• Низкий кредитный рейтинг или плохая кредитная история. Просрочки по другим кредитам, банкротство, неоплаченные штрафы в ГИБДД, задолженность по алиментам и налогам, коммунальным платежам — все это может стать причиной отказа банка.
• Несоответствие правилам ипотечной программы. Если действующий заемщик взял кредит как IT-специалист или использовал другую льготную ипотеку, то новый заемщик тоже должен соответствовать ее условиям. Иначе банк откажет в переоформлении или согласится на сделку, но с изменением условий ипотечного договора.
• Наличие задолженностей. Долги за коммунальные платежи по квартире, просрочки в выплате текущей ипотеки могут стать причиной отказа банка.

Если банк отказал, нужно обязательно узнать причину. Чаще всего менеджер подробно рассказывает, что не так либо обрисовывает проблему в общих чертах. Но сотрудник банка не обязан это делать. В некоторых случаях достаточно дать банку дополнительные гарантии, чтобы он согласился на переоформление. Это может быть другая недвижимость под залог, привлечение в сделку поручителя или созаемщика с хорошей кредитной историей, высоким доходом и без долгов.

В некоторых случаях переоформление просто невозможно, так как выбранный для получения ипотеки банк не предоставляет такую услугу. И здесь отказ не связан с требованиями к личности заемщика или недвижимости. Кроме того, кредитор вправе выдвинуть собственные условия, при выполнении которых он готов рассматривать переоформление ипотеки на другого заемщика.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.