Особенности ипотеки для ИП и самозанятых

Получить одобрение заявки на ипотеку проще тем, у кого есть стабильный ежемесячный доход. Если вы самозанятый, ИП или владелец собственного бизнеса, все немного сложнее. Банку нужны гарантии, что вы сможете в течение всего периода ипотеки своевременно погашать долг. Причем отличия есть как на уровне одобрения заявки, так и в ходе подготовки документов. Подробнее, об особенностях ипотеки для ИП и самозанятых, расскажет эксперт БанкСток.

К августу 2023 года в России зарегистрировано больше 8 млн самозанятых и почти 4 млн индивидуальных предпринимателей. И их количество постоянно растет. Многие частные бизнесмены оказывают услуги, изготавливают и продают собственную продукцию, отчисляют налоги и выплачивают взносы, а также платят зарплату своим сотрудникам.

При этом самозанятые и ИП отличаются от наемных работников:

• рабочим статусом;
• отсутствием фиксированного дохода. Порой его может вообще не быть. Например, фрилансер может по своему желанию взять «отпуск» длиной в несколько месяцев;
• отсутствие социальных льгот — оплачиваемых больничных, отпусков, страховки.

Поэтому банк при приеме заявок на ипотеку предъявляет к самозанятым и ИП больше требований, чем к наемным сотрудникам государственных и частных организаций. И, помимо вопросов о доходе, месте работы, возрасте и регионе проживания, таким заемщикам придется рассказать кредитору о других моментах.

Срок ведения бизнеса на НПД. Кредитору важно получить подтверждение, что у потенциального клиента, который подает заявку на ипотеку, стабильный доход. При этом размер дохода позволит своевременно вносить ежемесячные платежи и не скатиться в долговую яму.

Если для наемных сотрудников необходимый непрерывный стаж на одном месте составляет 3-4 месяца, то в случае с самозанятыми и ИП этот срок увеличивается до 6-12 месяцев. И чем больше «стаж» у самозанятого, тем выше шансы получить одобрение заявки.

Регулярность получения дохода. Банку важно, чтобы заемщик мог платить каждый месяц, а для этого нужно получать доход в течение всего года. Это осложняет выдачу ипотеки лицам, которые ведут сезонный бизнес и периодически проседают в доходах. Например, такая проблема актуальна для тех, кто занимается ремонтом и сельским хозяйством.

Формат бизнеса. У каждого банка свои требования к самозанятым и ИП, которые подают заявки на ипотеку. Причем кредитор рассматривает не только доход бизнеса, но и сферу деятельности. Так, некоторые банки не сотрудничают с таксистами. Уточнить эту информацию можно у менеджера по работе с клиентами или на горячей линии банка.

Первоначальный взнос. Чем он больше, тем выше шансы, что банк одобрит заявку. Причем кредитор проверит, чтобы это были собственные деньги, а не другой кредит, который повысит долговую нагрузку на заемщика.

Долговая нагрузка. Банк оценивает текущее соотношение долгов к доходу заемщика. Так кредитор определяет платежеспособность и надежность будущего должника.

И еще один важный аспект — кредитная история и рейтинг. Сотрудник банка обязательно проверит, какие кредиты были в прошлом и насколько ответственно их выплачивали. Желательно самому проверить, что увидит при анализе кредитный инспектор. Запросить данные можно через Бюро кредитных историй и на официальном сайте ФССП.

Выдачу ипотеки любыми банками РФ регулирует ФЗ №102. Условия получения кредита на покупку недвижимости для ИП и самозанятых могут отличаться от условий для сотрудников, которые работают на постоянной основе. Хотя это зависит от конкретного банка и его политики. Вот некоторые из основных различий:

1. Подтверждение доходов. Для сотрудников в найме обычно достаточно копии трудовой книжки и справки о доходах, которую выдают в бухгалтерии работодателя. Самозанятым и ИП сложнее предоставить документальное подтверждение доходов. В этом могут помочь налоговые декларации, выписки по банковским счетам, отчеты о прибыли и убытках, бухгалтерская документация и другие финансовые отчеты, которые относятся как к самому человеку, так и к его бизнесу. Заказать справку о налогах можно онлайн в мобильном приложении. Здесь же можно получить справку о постановке на учет.
2. Налоговая история. Это значимый критерий для самозанятых и ИП. Банки проверяют наличие задолженности перед налоговой службой и соблюдение налоговых обязательств. В отношении наемных сотрудников кредиторы редко интересуются налоговой задолженностью.
3. Величина первоначального взноса. Обычно самозанятые и ИП сталкиваются с тем, что банк требует более крупный первоначальный взнос, чем с наемных сотрудников. Также может быть выше процентная ставка, меньше сумма и короче срок погашения долга. Но здесь каждый случай сотрудники банка рассматривают индивидуально — все зависит от политики кредитора, договоренностей с заемщиком и ситуации на рынке.
4. Дополнительные требования. При выдаче ипотеки требования к наемному сотруднику меньше, чем к самозанятому или ИП. Кредитор может выдвинуть дополнительные условия для выдачи кредита к тем, кто работает сам на себя. Например, выставить ограничения по минимальному количеству лет деятельности, кредитному рейтингу, запросить оформление страховки с большим покрытием.
5. Обеспечение кредита. Объект ипотеки, то есть приобретаемая недвижимость, может быть оценена банком более строго для самозанятых и ИП, чем для наемных работников. Также кредитор может потребовать добавить в договор третью сторону — поручителя или созаемщика.

Пакет документов в отличие от выдачи ипотеки наемному работнику у самозанятого и ИП тоже будет больше. Помимо паспорта и второго подтверждающего документа у предпринимателей потребуют полный пакет документов на бизнес, налоговые декларации и другие бумаги.

Иногда кредитор может запросить дополнительные документы. Например, самозанятому или ИП предложат описать свой бизнес в формате резюме с указанием важных деталей. Полный перечень подтверждений лучше уточнить в банке до подачи заявки на ипотеку.

Сама процедура оформления ипотеки для самозанятого и ИП примерно такая же, как и для наемного работника:

1. Предварительный расчет суммы ипотеки. Можно подать заявки на ипотеку в разные банки. При этом желательно провести предварительный расчет, сколько денег потребуется, и какую сумму придется переплатить. В расчетах помогут ипотечные онлайн-калькуляторы. Также можно проконсультироваться с менеджером банка по телефону или лично в офисе .
2. Подготовка к процессу. Сюда входит сбор пакета документов, их проверка и оценка кредитором, а также изучение заемщика — его кредитного рейтинга, истории, формата бизнеса, финансовых обязательств перед другими банками. На одобрение заявки может уйти от 10 до 90 дней.
3. Поиск подходящей недвижимости. Этот этап может быть как первым, так и третьим. Заемщику нужно четко знать необходимую сумму для получения кредита и внесения первоначального взноса. Но логичнее искать жилье после одобрения заявки, так как банк может предъявить дополнительные требования к недвижимости и установить лимит по сумме. Когда эти параметры известны, становится проще найти подходящий объект.
4. Выбор кредитора. После одобрения нескольких заявок нужно определиться, какой кредитор подходит больше. Сравните условия разных банков, оцените свои возможности и желания, а затем принимайте решение.
5. Подписание договора ипотеки. Если заявка одобрена и точно знаете, какую недвижимость купите, следующий шаг — оформление сделки. Внимательно читайте условия договора, не пропускайте ни строчки, чтобы не столкнуться с проблемами. Не нужно подписывать договор сразу, возьмите его домой и прочитайте в спокойной обстановке. Все возникшие вопросы задайте менеджеру банка или опытному юристу. Особое внимание обратите на платные услуги, условия страховки, процентную ставку, а также штрафы и пени за просрочку.
6. Заключение договора страхование. Обычно банк сам предлагает страховщиков, но заемщики вправе сами выбрать компанию. Правда, в этом случае банк может ужесточить условия ипотечного договора. При этом страхование залога обязательно и от него отказаться нельзя. А от личного и титульного страхования отказаться можно, но за это могут повысить процентную ставку. Посчитайте, какой вариант выплат для вас выгоднее.
7. Закрытие сделки. После подписания договора, оформления страховки, выполнения условий сделки, заемщик получает деньги и может покупать недвижимость. Для этого оформите договор купли-продажи и передачу права собственности.

Первоначальный взнос, как правило, передают на основании отдельного документа — предварительного договора или соглашения о задатке. Иногда первоначальный взнос продавец получает после заключения договора купли-продажи, но до момента выдачи ипотечного кредита.

По договору с банком заемщик обязан перечислять ежемесячные ипотечные платежи по графику. Они включают основной долг и проценты. Если заемщик не гасит задолженность в срок, банк вправе начислять штрафы и пени, которые увеличат общую сумму выплат. Если накапливается длительная просрочка, кредитор может подать в суд. В этом случае должник рискует потерять купленную квартиру и столкнуться с другими сложностями вплоть до личного банкротства.

Банки неохотно дают ипотеку самозанятым и ИП, так как считают их менее надежными клиентами из-за возможной нестабильности доходов. Но повысить шансы на одобрение заявки можно, если приложить дополнительные усилия. Докажите банку свою финансовую надежность и способность выплачивать кредит н протяжении всего срока договора.

Вот несколько эффективных способов, которые можно опробовать:

1. Подготовьте финансовые документы. Покажите, сколько вы зарабатывали в течение прошлых лет, и насколько эти доходы были стабильны. Это могут быть налоговые декларации, выписки из бухгалтерской отчетности, справки о доходах и другие подтверждения. Важно, чтобы документы были актуальными. Если у вас есть собственность — движимое и недвижимое имущество, можно приложить документы на них к общему пакету.
2. Улучшите кредитную историю и повысьте рейтинг. Кредитная история заемщика играет важную роль в одобрении ипотеки. Избегайте просрочек по действующим обязательствам. Кроме того, закройте все долги до подачи заявки на ипотеку. Если кредитная история нулевая, наработайте хотя бы минимальную. Например, возьмите кредитную карту, рассрочку или небольшой потребительский кредит. Единственное условие — успешно закройте долг без просрочек до подачи заявки на ипотеку.
3. Соберите крупный первоначальный взнос. Если у вас есть 50% и более процентов от стоимости недвижимости, это поможет убедить банк в вашей способности выплачивать кредит. Чем больше собственных средств вы внесете на первом этапе, тем меньше сумма кредита понадобится. Такой подход поможет снизить риски для банка, а также позволит вам сэкономить на итоговой переплате.
4. Подготовьтесь к обсуждению своей деятельности. Будьте готовы рассказать сотрудникам банка о бизнесе, его стабильности, клиентах и перспективах. Не утаивайте проблемы, сотрудник банка проверит все сам, и если выявит ложь, это приведет к отказу в ипотеке.
5. Обращайтесь в банк, с которым у вас уже есть успешный опыт сотрудничества. Если у вас есть счета или кредитные карты, обратитесь в свой обслуживающий банк для предварительного разговора об ипотеке. Это может повысить шансы одобрения заявки. Кроме того, «знакомый» кредитор может предложить более выгодные условия.

Помните, у каждого банка свои требования при рассмотрении заявки на ипотеку. Поэтому консультируйтесь с сотрудниками нескольких банков, чтобы найти наилучшие условия. Если вашу заявку одобрит несколько кредиторов, тогда у вас будет выбор. Но если подали всего одну заявку и ее отклонили, далеко не факт, что другие банки поступят также.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.