«Супервыгодная» ипотека от застройщика — в чем подвох

Во время поиска выгодных предложений покупки жилья в ипотеку в поле зрения попадают ставки, которые значительно ниже средних по рынку. Рекламные баннеры обещают, что стать собственником можно под 2%, 1% и даже 0,1%. Такие  низкие ставки настораживают, потому что кажутся нереальными. Так в чем же подвох «супервыгодной» ипотеки, и какие у нее плюсы и минусы расскажет эксперт БанкСток. 

Почему предлагают такие низкие ставки

Низкие ставки по ипотеке могут предлагать как банки, так и застройщики. Но если программы от застройщиков — это коммерческий проект, то у банков можно найти предложения, которые выгодны по другой причине — льготы от государства. 

Госпрограммы

Преимущество ипотеки с госучастием в том, что ставки получаются низкими не из-за каких-либо скрытых схем или завуалированных условий, а потому что часть расходов компенсируют банку из бюджета. То есть, если у заемщика есть право на льготную ипотеку, можно быть спокойным, никто и ничего лишнего с него не возьмет. Наоборот, за счет участия государства можно сэкономить на переплате.

Сравним три программы на сумму 5 млн рублей сроком 20 лет:

То есть заемщик с семейной ипотекой сэкономит 50% по сравнению с теми, у кого нет льгот. Разницу между ставками 10,9% и 5,7% банку компенсирует государство. При этом банку ничего не придется делать, он все равно получит всю свою прибыль, правда из двух источников — часть от заемщика, часть из бюджета.

Однако такие привилегии доступны не всем, а иметь свое жилье хотели бы многие. Поэтому застройщики иногда выступают тем самым звеном, которое дает возможность реализовать мечту здесь и сейчас. Но все не просто так. Условия по программам от застройщиков могут быть довольно запутанными, а итоговая выгода для покупателя — сомнительной.

Ипотека от застройщика

Ипотека от застройщика — это кредит, который выдает не строительная компания, а банк. При этом банки сотрудничают только с определенными аккредитованными компаниями-застройщиками. А застройщики предлагают покупателям только список тех банков, с которыми у них заключены партнерские соглашения. 

Такой формат сотрудничества позволяет:

• банкам — увеличить объем кредитования по ипотеке и заработать деньги на долгосрочных программах;
• застройщикам — продать любое даже не самое привлекательное жилье, на которое довольно непросто найти покупателя;
• заемщикам — получить одобрение, в то время как по другим сделкам их заявку могли бы отклонить.

При такой постановке вопроса, сделка выглядит привлекательной для всех сторон. Однако у «супервыгодной» ипотеки масса нюансов, которые придется учесть в первую очередь заемщику, чтобы не попасть впросак.

Схема между застройщиком и банком построена иначе, чем по госпрограммам: 

1. Банк считает сколько он заработал бы с заемщика, если б тот платил проценты по стандартной ставке.
2. Рассчитанную переплату застройщик добавляет к стоимости жилья. В итоге цена квартиры для покупателя может вырасти на 20%, 25% или даже 30% по сравнению с рыночной.

Иногда ипотеку от застройщика делают более привлекательной за счет увеличения первоначального взноса. То есть покупатель заплатит меньше процентов, только потому что половину суммы он уже внес авансом.

Допустим, у семьи есть право на льготную ипотеку, но прежде чем заключить сделку, принято решение сравнить предложения на рынке:

Итоговая переплата у застройщика меньше на 1,3 млн рублей. Однако предложенная стоимость жилья при покупке выше на 2 млн рублей. Кроме того, на первоначальный взнос придется копить еще 1 млн рублей или брать недостающую сумму в кредит. Если взять потребительский кредит — это увеличит итоговую переплату, так как процентные ставки по ним значительно выше чем по ипотеке. Плюс возрастет текущая кредитная нагрузка из-за погашения сразу двух кредитов.

Если в первом случае заемщик берет у банка только 5 млн, то во втором — 6 млн рублей. Итоговые затраты по льготной ипотеке 8,5 млн рублей, при сделке с застройщиком — 9,2 млн рублей. Разница 700 тысяч рублей.

Нередки и другие хитрости со стороны застройщика. Покупателю сразу показывают сверхвысокую цену на жилье, но затем предлагают получить скидку при выполнении одного из двух условий:

• либо оплатить всю стоимость своими деньгами;
• либо оформить ипотеку в банке.

Если отвлечься от рекламных трюков и проанализировать предложения других застройщиков, окажется, что «цена со скидкой» и есть рыночная цена жилья. 

Прежде чем согласиться на «супервыгодное» предложение от застройщика, сопоставьте все плюсы и минусы, а также посчитайте разницу по сравнению со стандартной программой в банках.

В чем плюсы спецпрограмм от застройщика

У спецпрограмм от застройщиков несколько плюсов:

1. Ежемесячный платеж меньше по сравнению со средними ставками по рынку. Это может стать весомым преимуществом, если доходы заемщика невелики или деньги уходят на другие цели. Например, съем жилья, накопление на крупные покупки или формирование финансовой подушки. 
2. Итоговая переплата по процентам окажется ниже, чем по любым другим программам даже с господдержкой. Однако выгода напрямую зависит от срока погашения. Если заемщик планирует закрыть ипотеку с опережением графика, разница будет меньше.

Предположим, семья закрыла кредит и в первом, и во втором случае не за 15, а за 8 лет:

Итоговая переплата у застройщика по-прежнему меньше, более чем в два раза. Однако общие затраты по льготной ипотеке 7,3 млн рублей, а по сделке с застройщиком — 8,6 млн рублей. Разница 1,3 млн рублей.

Какие недостатки

Основные недостатки предложений с низкой ставкой от застройщиков:

1. Низкая процентная ставка может действовать не весь срок кредитования, а только первые 3-4 года. Затем ее поднимут до рыночной. В итого переплата по процентам окажется выше, чем планирует заемщик.
2. Цена жилья завышена по сравнению со средней по рынку. Если собственнику придется экстренно продавать недвижимость, то ему не удастся вернуть ту «надбавку», которую он заплатил застройщику при заключении сделки. 
3. Первоначальный взнос выше. Как правило, при расчете первоначального взноса устанавливают процент от цены жилья. Например, 15% от 6 млн рублей — это 900 тысяч рублей, а от 8 млн — уже 1,28 млн рублей. Если процент первоначального взноса выше, допустим не 15%, а 25%, разница будет еще больше: от 6 млн — 1,5 млн, а от 8 млн — 2 млн рублей. То есть, чем больше завышена цена квартиры,  и чем выше процент первоначального взноса по условиям договора, тем больше затраты заемщика при проведении сделки.
4. Ассортимент меньше. По «супервыгодным» программам от застройщиков предлагают те варианты квартир, которые пользуются меньшим спросом. 
5. Снижение налогового вычета. Чем больше внесено процентов по ипотеке банку, тем больше удастся вернуть из бюджета. Размер налогового вычета 13% от потраченной суммы. Максимальный возврат — 390 тысяч рублей. Например, с 1,3 млн рублей можно вернуть 169 тысяч, а с 600 тысяч — только 78 тысяч. То есть потери заемщика 91 тысяча рублей, которые он мог бы вернуть из бюджета, даже если нет права на льготную ипотеку.

Отдельный минус — ипотеку от застройщика довольно часто предлагают только тем, кто уже имеет право на льготную ипотеку. Поэтому этим категориям заемщиков в первую очередь нужно считать, какой вариант окажется для них выгоднее. 

На что обратить внимание, прежде чем соглашаться на спецпрограмму

При оформлении ипотеки от застройщика обратите внимание на несколько факторов:

1. Итоговая стоимость жилья. Посчитайте сумму с процентами и посмотрите, какая программа выгодней. Конечная стоимость ипотечного жилья зависит от срока, процентной ставки и способа погашения. Рассчитайте, есть ли смысл переплаты большого первоначального взноса в самом начале, чтобы потом ежемесячный платеж был меньше. Возможно, выгоднее подкопить и направить собранную сумму на взнос по стандартной программе кредитования, а не от застройщика.
2. Выбор квартир. Даже в новостройках застройщик готов предложить в ипотеку со сниженной процентной ставкой только часть квартир. Некоторые варианты могут быть вообще малопривлекательны, например, с видом на свалку, стену соседнего дома, кладбище или дорожную развязку.
3. Долговая нагрузка. На первоначальный взнос некоторым заемщикам приходится копить годами или брать потребительский кредит. Если идти вторым путем, заранее оцените, сможет ли семья выплачивать сразу два кредита.
4. Условия ипотеки. Здесь важно оценить срок, сумму ежемесячного платежа и процентную ставку, которая выйдет в среднем по ипотеке на весь период выплат.

Покупка квартиры в ипотеку от застройщика или напрямую у банка — порой единственная возможность стать собственником жилплощади. Однако это проект на много лет вперед. Продумайте и оцените перспективы, учтите форс-мажоры и другие факторы. Например, рождение детей или переезд в другой район или даже город. Просчитайте и самые худшие сценарии — увольнение с работы, затяжную болезнь или любой другой кризис, который может привести к долговой яме и по итогу лишить семью даже единственного жилья.

Чтобы рассчитать посильную кредитную нагрузку, воспользуйтесь кредитным калькулятором. Обратите внимание, если гасить ипотеку досрочно, итоговая сумма переплаты окажется меньше. В отдельных ситуациях — это решающий фактор при принятии решения, какую ипотеку взять — у застройщика или у банка.

На данный момент у нас всё! Спасибо, что читаете наши статьи. Новые знания сделают вашу жизнь легче, ещё больше полезной информации вы точно найдете в Экономических советах.