В каких случаях можно потерять жилье из-за кредита?

Ипотека — одна из форм приобретения собственного жилья, но с использованием средств банка. Учитывая, что это вид залогового кредитования, в случае возникновения проблем с погашением задолженности кредитор может взыскать квартиру, за которую заемщик исправно платил несколько лет. Когда можно потерять жилье из-за кредита — рассказываем на сервисе Банксток.ру.

В соответствии с законом «Об ипотеке» (залоге недвижимости), банк получает право на требование досрочно погасить кредит, а также на обращение в суд, если заемщик в течение года допустил четыре и более просрочек по платежам в рамках кредитного договора. Это означает, что кредитор может подать иск в суд с целью взыскания предмета ипотеки — квартиры или дома.

Выход из такого положения для заемщика есть — можно продать ипотечное жилье и погасить часть оставшегося долга. Проблема в том, что банки соглашаются на такую схему, если покупатель уже найден. Если процесс купли-продажи затягивается, кредитная организация не будет заинтересована в этом, поэтому вопрос будет решаться в суде.

Выиграть такой процесс в 99% случаев у заемщика не получится — суд встанет на сторону банка, если даже ипотечная квартира у ответчика единственная. По закону заложенное имущество подлежит взысканию и продаже с торгов, и заемщик, по сути, может остаться на улице. Наличие в семье малолетних детей, инвалидов, пенсионеров суд примет во внимание, но на общий исход дела такое обстоятельство не повлияет.

Оба договора (потребительский кредит и ипотека) никак не связаны между собой, в том числе, если они были оформлены в один день. Некоторые из обстоятельств, при которых кредитор получает право требовать досрочное погашение ипотеки:

• Четыре и более просрочки, допущенных в течение года.
• Отказ от оформления страхования жилого объекта — если в течение 30 дней заемщик не оформляет страховку на квартиру или дом, банк потребует погасить всю сумму долга досрочно или обратиться в суд.
• Злостные нарушения в пользовании жилым объектом — использование не по назначению, перепланировка, значительные повреждения объекта.
• Попытка продать, подарить, обменять ипотечную квартиру без получения согласия кредитора.

Просрочки по другим кредитам не рассматриваются в качестве повода требовать досрочно погасить долг по ипотеке. Подобные действия банка незаконны — эти договоры действуют отдельно друг от друга, и они никак не взаимосвязаны.

Если банк обратиться в суд, ипотечное жилье по результатам рассмотрения иска будет выставлено на торги. Проблема для заемщика в том, что начальная стоимость квартиры по решению суда будет занижена на 15-20% от рыночной цены объекта. К примеру, на рынке квартира стоит 5 000 000 рублей, а на торги она будет выставлена за 4 000 000 рублей.

Если на объект не будет найден покупатель по результатам торгов, его аукционная стоимость будет снижена до 65% от цены на рынке. В данном случае это уже 3 250 000 рублей при рыночной стоимости в 5 000 000 рублей. В случае повторной ситуации при отсутствии покупателя, квартира будет куплена банком со скидкой в размере до 40%. Соответственно, долг заемщика перед кредитором уменьшится на 60%.

Этой суммы может не хватить на погашение долга. Соответственно, банк сможет потребовать от заемщика погасить остаток задолженности за счет собственных средств. Такой сценарий вполне возможен, поэтому до выставления объекта на торги необходимо просить суд назначить экспертизу для расчета ее реальной стоимости.

Точных сроков здесь нет. Процедура реализации жилья может занять от нескольких месяцев до года. Для выставления квартиры на торги необходимо пройти ряд обязательных этапов. В их числе:

1. Подача иска в суд — как правило, дело рассматривается в несколько заседаний.
2. Передача дела в ФССП — на основании исполнительных документов приставы попытаются погасить долг за счет средств, размещенных на банковских счетах должника. В случае их отсутствия квартира выставляется на торги.
3. Продажа жилья — приставы не занимаются реализацией имущества, поэтому дело будет передано в Росимущество или в организацию-подрядчик. На публичных торгах квартира может быть куплена любым желающим.

Если покупатель не найдется, объект будет выкуплен банком. При этом торги могут проводиться несколько раз, с последовательным снижением стоимости квартиры. На каждом из указанных этапов заемщик может полностью погасить задолженность без каких-либо ограничений.

Подобное запрещено законодательством — должник и члены его семьи не могут участвовать в торгах. Поэтому выкупить свою же квартиру на аукционе заемщик не сможет. При этом у него есть возможность погасить задолженность перед банком даже после того, как не состоятся торги.

На практике, после торгов квартира отходит банку, в этом случае должник может договориться об обратном выкупе. Кредиторы часто отказывают в такой схеме, так как спустя какое-то время они пытаются продать жилье уже по рыночной цене. Разница между куплей и продажей — это прибыль банка.

Без разрешения кредитора продать заложенное имущество не получится. Любые сделки с ипотечным объектом возможны только с разрешения банка, в том числе и купля-продажа. При этом банки соглашаются на такие сделки, если на момент подачи заемщиком заявления покупатель уже найден. Схема работает следующим образом:

1. Банк одобряет сделку.
2. Между заемщиком и покупателем заключается договор купли-продажи.
3. С квартиры снимается обременение и она переходит в собственность покупателю.
4. Новый владелец переводит деньги на счет в банк.
5. Сумма сверх задолженности по кредиту остается у заемщика.

Если разницы между ценой в договоре купли-продажи и суммой задолженности хватит на покупку более дешевого жилья, все будет зависеть от решения заемщика. Он может купить квартиру, меньшую по площади, либо использовать вырученные деньги на первоначальный взнос по ипотечному кредиту в другом банке.

Жильцы могут находиться в квартире даже во время проведения торгов. При этом они не вправе препятствовать тому, чтобы потенциальные покупатели осматривали жилплощадь в положенное для этого время суток. В противном случае вопрос будет решаться через органы ФССП.

После завершения торгов заемщик и его члены семьи обязаны освободить жилую площадь — фактически, они могут остаться на улице, но закон здесь на стороне кредитора и нового владельца квартиры. Если заемщик откажется выселяться с квартиры, новый владелец вправе обратиться в органы ФССП, чтобы выселение провели в принудительном порядке.

В первую очередь, при оформлении ипотечного кредита необходимо трезво оценивать свои финансовые возможности, в том числе, и в перспективе. В случае временных трудностей, к примеру, с работой, можно воспользоваться ипотечными каникулами.

Реструктуризация — услуга, направленная на пересмотр кредитором условий кредитования. По ее итогу банк может снизить проценты, уменьшить ежемесячный платеж или списать штрафы и пени.

Если прослеживается тенденция, что проценты по ипотечным кредитам снижаются, можно попробовать рефинансировать жилищный кредит. Нередко рефинансирование служит выходом из затруднительного положения для заемщика.

В любом случае, если возникли трудности с погашением задолженности по ипотеке, необходимо прорабатывать все варианты. Решение вопроса может предложить и банк, так как он заинтересован в том, чтобы заемщик продолжил исправно погашать задолженность по ипотечному кредиту.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.