Нестандартные сделки с жильем: когда поможет банк

Иногда покупка недвижимости — это не привычный обмен денег на жилье, а больше похоже на бартер. Такие варианты называют альтернативными сделками или сделками с нестандартными условиями. Они не редкость на рынке недвижимости, но требуют еще большей осторожности по сравнению со стандартными. Эксперт БанкСток расскажет, как банк поможет при проведении нестандартной сделки с жильем и что нужно узнать заранее всем участникам.

Понятие альтернативной сделки

Альтернативная или нестандартная сделка — эта такая же купля-продажа недвижимости, но участников больше. Само понятие альтернативной сделки не закреплено в законодательстве РФ, однако сотрудники банков и риелторы его активно используют.

Продавец по сделке, как правило, использует деньги от продажи недвижимости на приобретение нового жилья. Оба договора купли-продажи недвижимости в Росреестре регистрируют одновременно, а банк обеспечивает безопасность всех сторон.

В нестандартной сделке участвуют, как правило, три стороны, а не две, как в обычной:

• покупатель, который планирует купить квартиру;
• покупатель-продавец — тот, кто хочет продать свою недвижимость и купить новую квартиру;
• продавец, который планирует продать свое жилье покупателю-продавцу.

Чем больше участников сделки, тем сложнее и дольше ее оформление. Причем сторон сделки может быть намного больше, чем три. А каждое соглашение — это отдельный договор.

У альтернативных сделок несколько особенностей:

• возможность отмены на любом этапе без штрафных санкций со стороны банка или других сторон сделки;
• четкое назначение вырученных денег — обычно это покупка другой квартиры, дома, прочей недвижимости;
• возможность доплаты или получения части денег за недвижимость наличными;
• в квартирах, которые фигурируют в сделке, можно проживать даже на момент подписания предварительного договора купли-продажи.

Если в сделке участвует больше трех сторон, то ее обычно называют «цепочкой». Бывает, что продавец не сразу покупает жилье на вырученные деньги или же в процессе передумывает и оставляет их на счете или забирает наличными. Тогда это не альтернативная сделка, а «чистая продажа», так как элементов бартера больше нет — квадратные метры меняются на деньги, а не на другое жилье.

Преимущества и недостатки

У альтернативных сделок с недвижимостью масса преимуществ:

• возможна покупка жилья на вторичном рынке недвижимости, а оно часто обходится дешевле, так как из-за сложности сделки или желания быстрее получить деньги продавец снижает стоимость квартиры;
• можно обойтись без долгого ожидания и переехать в квартиру сразу после заключения сделки, что часто бывает невозможно в случае с новостройкой, где требуется ремонт, а иногда и ожидание завершения всех работ застройщика;
• возможность зафиксировать цену, что очень важно на фоне постоянно меняющихся условий на рынке недвижимости и растущих ценах.

Но и недостатки у альтернативной сделки есть:

• не все банки дают кредит на покупку жилья с нестандартными условиями;
• на оформление документов уходит гораздо больше времени, чем при стандартной процедуре;
• возможна неожиданное повышение стоимости жилья, если кто-то из сторон решит в ходе сделки, что хочет получить больше денег;
• частичная регистрация — на определенных этапах сделки может возникнуть проблема, когда процесс оформления приостановится или произойдут непредвиденные события, так как подача заявлений в Росреестр происходит от сторон одновременно, но каждая процедура рассматривается отдельно;
• дополнительные расходы — альтернативная сделка требует опыта и знаний, а потому часто стороны нуждаются в услугах риелтора. Он возьмет на себя проверку и правильность оформления документов, продумывание всей «цепочки» договоров и за его услуги придется платить.

Кроме того, есть риск, что на любом этапе сделка сорвется. Любое из звеньев «цепочки» может выпасть в процессе, а значит, вся продуманная сторонами схема не сработает и всё сорвется.

Виды нестандартных сделок с недвижимостью

Все нестандартные сделки можно условно разделить на две группы в зависимости от количества сторон:

• простые — участвуют три стороны;
• сложные — участников от четырех и более.

Также есть несколько вариантов альтернативных сделок в зависимости от особенностей их проведения:

1. Равноценный обмен. Одна квартира меняется на другую. По стоимости они равны, но по характеристикам могут отличаться. Например, продажа двухкомнатной квартиры в пригороде и покупка однокомнатной в крупном городе. При этом стороны сделки меняют недвижимость на недвижимость и никто никому ничего не доплачивает.
2. Неравноценный обмен. Возникает, когда одна недвижимость дороже другой. Характеристики квартир могут также отличаться. Например, частый случай —продажа студии или однушки и одновременная покупка двух или трехкомнатной квартиры с доплатой. Также частый случай неравноценного обмена, когда собственники меняют одну большую квартиру на несколько маленьких и более дешевых, чтобы жить отдельно друг от друга. Более редкий вариант, но все равно встречающийся — съезд, когда из нескольких маленьких квартир люди переезжают в одну большую.

Иногда подобные сделки стороны оформляют через договор мены с доплатой или без. Его заключение регламентирует ФЗ №14. Но на практике часто удобней оформить альтернативную сделку, когда нет прямого обмена одной недвижимости на другую, а происходит продажа одной квартиры и покупка другой, но с соблюдением определенных условий.

Варианты расчетов

Прямые расчеты из-за сложности и количества сторон при альтернативной сделке не происходят. Поэтому банк и риелторы обычно предлагают своим клиентам такие варианты:

1. Перечисление денег сразу на расчетный счет конечного покупателя недвижимости.
2. Аккредитивы. Деньги покупателя замораживают на специальном счете, а после переоформления прав собственности банк дает продавцам к ним доступ.
3. Аренда под сделку банковских ячеек. Продавцы получают доступ к деньгам после завершения сделки.

Если в «цепочке» покупателей больше трех, для каждой сделки подбирают способ передачи денег — отдельную ячейку или аккредитив. Все сделки хоть и проходят одновременно, но оформлены как разные. Если в каком-то из случаев требуется доплата, ее докладывают в нужную ячейку или на тот же аккредитив.

Инструкция проведения альтернативной сделки

Схема проведения нестандартной сделки практически такая же, как при обычном договоре купли-продажи, но есть нюансы. Основные этапы:

1. Подача объявления о продаже и поиск подходящего покупателя. Важно в тексте указать, что продажа будет проходить по альтернативной сделке — это обозначается аббревиатурой АП. Либо показать, что есть такая возможность.
2. Предварительные договоренности и разработка схемы сделок. Обычно этот этап ложится полностью на риелтора. Здесь же происходит проверка состояния квартир, их оценка стоимости, просмотр все ли документы в порядке и нет ли осложняющих факторов. Например, прописанных в жилье несовершеннолетних детей. Также важно определиться с формой расчета.
3. Подписание предварительного договора купли-продажи. Их должно быть два и более для всех сторон сделки. Важно проследить, чтобы в договорах были прописаны все важные условия.
4. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать документы всем участникам нужно одновременно. Если на договорах нет нотариального заверения, на это у Росреестра уйдет до 10 дней, а если нотариус участвовал в оформлении документов — до 3 дней.

Следующий шаг — решение мелких нюансов, которые могли выйти на поверхность в ходе оформления договора, а затем обращение за выпиской из ЕГРН. Она подтвердит право собственности покупателя и право получения денег продавца.

Нюансы, которые нужно знать

Помимо возможного отказа одной из сторон договора от участия есть и другие моменты, которые могут осложнить альтернативную сделку:

1. В жилье могут жить нетрудоспособные и несовершеннолетние. Если они имеют право на проживание на этой жилплощади, то выписать их будет проблематично, даже если они сами этого хотят. Придется привлекать органы опеки и продумывать детали, чтобы все было сделано по закону без малейшей ошибки. Иначе по суду можно будет восстановить прописку, а кто-то из покупателей столкнется со сложностями.
2. Если оформляется ипотека, банк будет рассматривать сделку с особым вниманием. А значит, высока вероятность отказа в заявке на получение кредита из-за платежеспособности будущего заемщика, состояния жилья или других факторов.
3. Если одна из квартир, которая участвует в сделке, сейчас сдается в аренду, необходимо решить этот вопрос заранее. Выхода два — по соглашению сторон расторгнуть договор аренды или отложить заключение сделки до окончания срока действия этого документа.
4. В ходе сделки могут вскрыться неприятные моменты, которые осложнят покупку и продажу квартиры. Например, состояние коммуникаций в жилье или полное отсутствие воды, света или газа. Также это могут быть шумные соседи, долги за коммунальные платежи, риск того, что кто-то из «цепочки» на грани банкротства.
5. Если планируете купить или продать квартиру с доплатой, она будет под обременением, пока вы не выплатите долг и не зарегистрируете право собственности в Росреестре.
6. Если какая-то из квартир в «цепочке» находится под обременением, то есть за нее еще не выплачена ипотека, то дело еще больше осложняется — для ее покупки или продажи потребуется согласие банка. А перед этим кредитор должен проверить нового покупателя на платежеспособность и соответствие своим требованиям.
7. Если в сделке участвовал маткапитал, всем детям и супругу должны быть выделены доли в новом жилье. Также если вы покупаете квартиру, в приобретении которой участвовал материнский капитал, придется взять у продавца нотариально заверенный документ, подтверждающий, что дети прописаны в новом жилье, которое не уступает прошлой квартире по характеристикам, а каждому выделены доли.
8. Если в одной из квартир сделана неузаконенная перепланировка, решить этот вопрос нужно еще до запуска всей «цепочки» сделок. Есть два варианта: узаконить перепланировку, если это возможно, либо вернуть прежнюю планировку квартиры. Оба варианта влекут за собой денежные траты, но без решения этой проблемы сделку не оформить.

Также может возникнуть проблема с частичной регистрацией, когда из-за несогласованности действий сторон Росреестр не успеет рассмотреть все сделки одновременно и кому-то придется долго ждать. Из-за несогласованности действий всех звеньев «цепочки» под ударом окажется вся сделка, а промедление участников может затянуть срок оформления документов.

И еще один важный момент, который нужно знать всем участникам альтернативной сделки: при продаже и покупке жилья стороны должны уплачивать налог. Продавец выплачивает 13% от суммы сделки, если недвижимость в его владении находилась менее 5 лет. Причем это правило распространяется только на три случая:

• квартира приватизирована;
• квартира получена по договору ренты, то есть уход за прежним владельцем с последующим переходом права собственности после его смерти;
• квартира досталась в наследство или перешла по договору дарения.

Правила налогообложения в данном случае регламентирует ФЗ №117. Покупателю по ст. 220 ФЗ №117 полагается налоговый вычет.

Что в итоге?

Соглашаясь на участие в альтернативной сделке, вы можете получить крупную скидку. Порой квартиру можно купить на 10-30% ниже рыночной стоимости, сэкономить время на поиске более подходящей недвижимости и аренде другой квартиры, пока идет оформление.

Но важно помнить, что альтернативная сделка сопряжена с большим количеством рисков, поэтому иногда ее плюсы не перевешивают минусы. И стоит хорошо подумать, нужно ли использовать такой вариант или лучше заключить свободную сделку, где вы стандартно обменяете деньги на жилье или наоборот.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что Вы уделили время этой статье. Уверены, Вы не потратили время зря, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.