Банк может забрать жилье заемщика, но не все так просто

Некоторые россияне считают, что лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка, можно только если есть другая жилплощадь, куда должника в случае чего смогут переселить. Но это заблуждение.  Банк не станет церемониться с теми, кто нарушает обязательства. Однако заложенное жилье кредитор продаст далеко не сразу, а только при определенных условиях. Почему банк может забрать ипотечную недвижимость и как не лишиться единственного жилья, расскажет эксперт Банкcток. 

Почему кредитор сможет продать ипотечное жилье

Если должник регулярно нарушает срок выплат по ипотеке, банк начислит штрафы за каждый день просрочки. Если заемщик допускает более четырех просрочек в год, банк может потребовать:

• полностью погасить ипотеку досрочно;
• продать заложенное имущество через суд.

Иногда кредиторы идут навстречу заемщикам и разрешают им самим продать жилье, чтобы закрыть долги без обращения в суд. Но на такие уступки банки готовы, только если у должника уже есть покупатель и сделка пройдет в сжатые сроки. Ждать несколько месяцев или лет, кредитор не станет. В такой ситуации банку проще обратиться в суд, чтобы взыскать долг как можно быстрее.

Большинство судов принимает сторону кредитора. Рассчитывать на понимание, жалость или сочувствие судей — бессмысленно. Закон един для всех. Если даже у должника нет другой жилой недвижимости, это не освобождает его от ответственности перед кредитором. Банк вправе взыскать и продать даже единственное жилье, если оно оформлено в залог по ипотеке.

После вынесения судебного решения заемщик обязан:

• погасить остаток основной суммы долга и начисленные банком проценты;
• внести штрафы, пени и повышенные проценты за просрочку платежей по ипотеке;
• компенсировать кредитору расходы, которые возникли при судебном разбирательстве.

В тексте судебного решения также указывают пункт, что ипотечное жилье будет продано с открытого аукциона.

Могут ли продать ипотечное жилье за просрочку по другому кредиту

Если кроме ипотеки оформлено еще несколько кредитов — автокредит, кредитная карта и потребительский заем, то просрочка по любому из них не приведет к продаже ипотечного жилья. Во всяком случае, не напрямую.

Досрочного погашения по ипотеке кредитор может потребовать, если:

• просрочки допущены именно по ипотечному договору, а не какому-либо другому займу;
• заемщик отказался от страхования недвижимости или не продлил срок страхового полиса, что привело к тому, что заложенное жилье более 30 дней оставалось незастрахованным;
• заложенная недвижимость подарена или продана без разрешения кредитора;
• заемщик грубо нарушил правила эксплуатации или другие нормы и требования по сохранности заложенного имущества. Например, использовал квартиру в коммерческих целях или не делал ремонт, что значительно ухудшило первоначальные характеристики недвижимости.

Однако просрочки по другим кредитам все же могут привести к проблемам с ипотекой и лишению жилья. Например, банк, в котором оформлен потребительский кредит, может обратиться в суд за взысканием долгов. По решению суда со счетов и доходов должника начнут принудительно списывать деньги. В итоге средств для выплат по ипотечному кредиту может не хватить. Тогда у банка, в котором оформлена и просрочена ипотека, тоже появится право обратиться в суд, и как следствие продать заложенную недвижимость для покрытия своих затрат.

Возможна ли продажа заложенного жилья дешевле, чем долг по ипотеке

При продаже заложенной недвижимости может случиться так, что жилье продадут, а денег на закрытие всех долгов не хватит. Такая ситуация возможна по нескольким причинам:

1. Банк продает жилье с аукциона не по рыночной, а по более низкой цене. Это 80% от суммы, которую указал оценщик при заключении договора ипотеки. Банк ставит более низкую стоимость, чтобы продать имущество как можно быстрее.
2. Банк снижает цену, если торги приходится проводить еще раз. Если жилплощадь не купили на первом аукционе, кредитор выставляет имущество повторно. Вторая цена составляет около 65-75% от рыночной стоимости оценщика. Если стоимость достигнет 60% от рыночной, банк заберет недвижимость себе. Теперь кредитор вправе продавать жилье по любой цене и тому, кому посчитает нужным без открытых торгов.
3. За время просрочек банк начисляет штрафные санкции, а также требует возмещения судебных расходов, что увеличивает общую сумму долга. 

По всем этим причинам заемщику может не хватить денег, которые поступят от продажи жилья на открытых торгах, на покрытие всех долгов перед банком.

Если кредитор продаст жилье дороже и после погашения всех обязательств останутся деньги, их переведут заемщику. Но если суммы не хватит, банк продолжит взыскивать долги даже после продажи залога. Суммы будут списывать по исполнительному листу с заработной платы и других доходов.

Однако этот риск можно снизить. Если цена на жилья выросла по сравнению с оценкой заемщика, которая проводилась при оформлении ипотеки, можно обратиться к суду за проведением дополнительной экспертизы стоимости имущества. Тогда банк будет устанавливать 80% от текущей рыночной цены, а не той, которая была 5 или 6 лет назад. При таких обстоятельствах есть шанс рассчитаться с банком деньгами, которые он выручит от продажи жилья на первом аукционе.

Как быстро кредитор продаст ипотечную квартиру

В интересах кредитора не затягивать процесс. Поэтому чем быстрее банк всё подготовит, тем быстрее сможет продать залог. Кредитор заинтересован в возврате своих денег, чтобы выдавать их новым более платежеспособным заемщикам и зарабатывать прибыль. 

Однако банк не может выставить заложенную недвижимость на торги без подготовительных этапов:

1. Обращение кредитора в суд. Ипотечное имущество не продадут без судебного решения, а суд не примет его без разбирательства. Даже в самых простых ситуациях для вынесения решения требуется не меньше 2-3 заседаний. 
2. Открытие исполнительного производства. По итогам судебного разбирательства банк получит решение, которое передают в Федеральную службу судебных приставов. На основании этого документа приставы обратятся к должнику с просьбой закрыть задолженность. Если заемщик откажется, ФССП откроет дело и приступит к исполнению решения суда.
3. Поиск приставами средств у должника. Приставы не продадут заложенное жилье сразу. Для начала они поищут деньги на счетах и вкладах, открытых на имя должника в других банках. Если найдут сумму, которой хватит для погашения долга, имущество продавать не станут.
4. Проведение торгов. Если денег у заемщика нет или их недостаточно для погашения долга перед банком, ипотечное жилье выставят на аукцион. Этот процесс ФССП передает в Росимущество. Участвовать в публичных торгах могут все желающие. 
5. Передача имущества кредитору. Этот этап возможен, только если заложенную недвижимость никто так и не выкупил на публичных торгах. 

На любом из первых трех этапов должник может сам погасить задолженность. Тогда он сохранит право на имущество, и жильё никто не будет продавать. 

Можно ли самому выкупить заложенное жилье

Заемщик, созаемщик и члены семьи должника не могут принимать участие в торгах по продаже заложенной недвижимости. Но погасить долг перед банком до аукциона и остаться собственником жилья никто не запрещает. 

Если квартира или дом перешли к банку, так как на открытых торгах покупателя не нашлось, заемщик может обратиться в банк с просьбой об обратном выкупе своего имущества. Но банк не обязан идти навстречу должнику. Кредитор может установить цену значительно выше той, за которую недвижимость продавали на открытых торгах, или вообще отказаться общаться с бывшим клиентом.

Разрешит ли банк поделить ипотечное жилье между должниками

Иногда у созаемщиков возникают разногласия, тогда они могут захотеть поделить жилье до погашения ипотеки. Например, супруги разводятся, после чего женщина готова вносить платежи только за свою половину квартиры или дома, а не за всю недвижимость.   

Но даже если доли в имуществе будут выделены до завершения выплат по ипотеке, это не поможет должникам. Если заемщица решит платить «по справедливости» только за свою половину жилья, постепенно накопится просрочка. При таких условиях банк может потребовать полного досрочного погашения ипотеки или обратится в суд, что в итоге приведет к продаже дома или квартиры с аукциона. 

О том, как делятся долги после развода, и как не лишиться заложенной недвижимости, читайте в отдельной статье.

Когда заемщика могут выселить из ипотечной квартиры

До тех пор, пока долг по ипотеке не погашен, заемщик может жить в заложенной недвижимости. Однако продавать или дарить жилплощадь без согласия банка, запрещено. Но иногда банки идут на уступки заемщикам и разрешают провести сделку купли-продажи. При этом в договоре прямо указано, что покупатель переводит банку сумму, которой хватит для погашения ипотеки, а остаток отдает наличными или переводит на счет бывшему владельцу жилья.

Пойдет банк навстречу заемщику или нет, никто не скажет заранее. Это зависит от многих факторов. Например: 

• были ли проблемы с погашением долга, 
• какой срок до конца выплат,
• сколько осталось заплатить банку. 

Каждое обращение кредитор рассматривает в индивидуальном порядке. Но более охотно банки сотрудничают с благонадежными заемщиками, которые не допускали просрочек и уже вернули более 50-70% задолженности.

Может ли кредитор выселить из ипотечного жилья детей и инвалидов

Если были нарушения выплат по ипотеке, кредитор вправе выселить из заложенного имущества всех жильцов, независимо от их статуса и того, есть им куда переселиться или нет. Дети до совершеннолетия меняют прописку одновременно с родителями. И даже если в заложенном жилье у несовершеннолетних членов семьи есть доля, их все равно могут выписать и продать имущество. 

Однако до конца 2022 года Банк России рекомендовал не выселять бывших жильцов тем кредиторам, которые стали собственниками имущества, после того, как на торгах никто его не купил. Но это только рекомендация, а следовать ей или нет — решает банк.

Как сохранить заложенную квартиру, если есть проблемы с доходами

Чтобы не лишиться ипотечного жилья из-за временных проблем с доходами, можно оформить специальные каникулы. Воспользоваться таким правом заемщик может только один раз и только при определенных условиях. Закон об ипотечных каникулах принят в 2019 году. 

Если причин для получения ипотечных каникул нет, можно попросить банк провести:

1. Реструктуризацию — срок ипотеки продлевается, а сумма ежемесячной выплаты уменьшается. При таких условиях заемщику легче рассчитываться с долгами, что позволяет сохранить жилье.
2. Рефинансирование — открывают новый кредит, за счет которого закрывают старый. На такой вариант банк может согласиться, если среднерыночная ставка по ипотеке снизилась, а заемщик до этого никогда не допускал просрочек. При рефинансировании ежемесячный взнос будет ниже за счет процентной ставки, а также можно попросить банк уменьшить размер платежа за счет удлинения срока кредитования.

Если возникают проблемы с выплатой, никогда не молчите об этом и не пытайтесь скрыться от банка. Даже если кредитор прекратит звонить, это не значит, что он простил долг. Банк обязательно найдет способ вернуть свои деньги, если не с помощью коллекторов, то через суд. При таком поведении у заемщика в разы больше шансов лишиться ипотечного жилья, чем при попытке найти компромисс. 

Даже если должник не реагируют на вызов в суд, заседания проведут без него. Суду не нужно согласие заемщика для вынесения решения. Ни приставам, ни организаторам торгов для проведения аукциона не нужно заходить в дом или квартиру. Поэтому у недвижимости на законных основаниях может появиться новый владелец, который добровольно или принудительно с помощью приставов выселит всех бывших собственников.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.