Что такое эскроу-счет и когда он используется

До лета 2019 года проблема с замороженными стройками и обманутыми дольщиками стояла особенно остро. Люди годами пытались вернуть деньги, но в большинстве случаев эти попытки заканчивались ничем — компании-застройщики покидали рынок, не выплачивая никаких компенсаций. Такая проблема побудила законодателей создать нормативную базу, запрещающую девелоперам брать деньги с физических лиц, и перейти на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Что это такое, когда и как они используются, рассказываем на сайте Банксток.

Что такое эскроу-счет и по какому принципу он работает

Эскроу - специальный банковский счета, с которого деньги снимаются при наступлении определенного рода обстоятельств. На практике такие счета служат гарантией того, что стороны сделки выполнят перед друг другом свои обязательства. В части приобретения квартиры на стадии строительства, эскроу-счет используется следующим образом:

1. Покупатель (физическое лицо) заключает с продавцом (девелопером) договор купли-продажи.
2. Стоимость квартиры зачисляется на эскроу счет, открытый к этому моменту в банке-партнере застройщика.
3. Деньги находятся на счете до тех пор, пока покупатель не получит ключи от квартиры.

Таким образом, физическое лицо получает гарантию того, что его деньги не пропадут, если застройщик окажется на грани банкротства. В свою очередь, компания не сможет получить эти деньги, пока покупателю не будут вручены ключи от его квартиры, поэтому она крайне заинтересована в своевременной сдаче жилого дома.

Такой механизм сделал практически невозможной ситуацию, при которой человек оставался без недвижимости и денег. Гарантом сделки выступает банк, в котором активирован счет эскроу.

На какие деньги компании строят дома

Ранее средства привлекались от дольщиков: в рамках соглашения долевого участия физические лица производили взносы, за счет которых компании возводили жилые дома. Сейчас подобная схема запрещена на законодательном уровне, за нарушение этого запрета застройщик подвергается большим штрафам.

Деньги на строительство компания-девелопер при их отсутствии получает в виде кредита в банке, в котором впоследствии будут открываться счета эскроу для совершения сделок с покупателями жилья. Такие кредиты выдаются под небольшой процент, поэтому для компании расходы на их погашение безболезненны.

Как купить квартиру с использованием счетов эскроу

Большая часть технической работы в этом случае ложится на застройщика, который обязуется совершать сделки с покупателем с использованием счетов эскроу. Этот порядок разъясняется покупателю.

Полная стоимость квартиры на момент заключения договора зачисляется на эскроу-счет, реквизитам для перевода прописался в соглашении между сторонами. Операция совершается бесплатно, комиссия за обслуживание счета взимается с застройщика, который обязан привлекать деньги с использованием эскроу, в соответствии с ст. 15.2 #214-ФЗ.

Покупатель дожидается сдачи дома в эксплуатацию и получения ключей, затем обращается в банк с подтверждением того, что застройщик выполнил свои условия сделки. Банк обработает эту информацию, проверит ее, затем переведет деньги на счет компании-застройщика. Далее лицо принимается за оформление прав собственности на квартиру.

Чем эскроу отличается от аккредитива

Если счета эскроу - это относительно новый инструмент, то аккредитив и банковская ячейка при заключении сделок используются достаточно продолжительное время. При одинаковых функциях они значительно отличаться друг от друга.

Отличительной особенностью эскроу-счета признается то, что он применяется независимо от воли сторон сделки - это требование действующего законодательства. В то время как аккредитив и банковская ячейка используются в добровольном порядке.

Эскроу-счета после открытия автоматически страхуются - сумма покрытия составляет до 10 000 000 рублей. Если у банка, в котором размещены деньги, будет отозвана лицензия, государство в лицо Агентства по страхованию вкладов (АСВ) выплатит возмещение. По двум другим инструментам эта опция законодательно не предусмотрена.

Аккредитив и ячейка используются для совершения сделок на обоих рынках недвижимости, тогда как эскроу-счет применяется для покупки новостроек. Продавцом при этом выступает юридическое лицо - застройщик.

Ячейка и аккредитив - платные услуги, за их оказание банк возьмет комиссию. В первом случае предусматривается работа только с наличными деньгами, во втором - достаточно дорогое обналичивание. В этом и заключается отличие данных предложений от счета эскроу.

Плюсы и минусы счетов эскроу

Плюсы:

• Застройщик (бенефициар) гарантировано получает деньги после выполнения своих обязательств, а покупатель (депонент) защищен от мошенничества, а также он ничего не теряет в случае банкротства застройщика.
• При расторжении договора по инициативе одной из сторон счет закрывается автоматически, а размещенные на нем средства возвращаются депоненту.
• Какие именно документы будут использоваться в качестве доказательства исполнения обязательств для банка решают стороны сделки.
• Эскроу открывается бесплатно, и если речь идет о долевом строительстве, то сумма страхуется автоматически - максимальное страховое возмещение составляет 10 000 000 рублей.
• Эти счета не подлежат аресту или блокировке, даже если у депонента есть задолженность по кредитам и или уплате налогов - сумма полностью защищена от каких-либо неблагоприятных обстоятельств.

Минусы:

• Не все кредитные организации работают со счетами эскроу.
• Размещенная на них сумма не приносит дохода, в отличие от депозита, на который начисляются проценты.
• Средства на счете заблокированы, и снять их можно только при расторжении договора.

Главное достоинство эскроу заключается в решение проблемы с ростом количества обманутых дольщиков. Это выгодно и компаниям-застройщикам, которые возвращают кредиты после получения денег от покупателей. Комиссия банка составляет 0,7-1% от суммы, размещенной на счете. Соответственно, каждая стороны сделки остается в плюсе, поэтому в перспективе такие счета будут применяться в других сферах.

На этом пока всё, спасибо, что читаете наши статьи. Новые знания сделают вашу жизнь легче, ещё больше интересных статей в Экономических советах.