Что делать с ипотекой при разводе

При вступлении в брак мало кто думает о разрыве отношений. Практически никто не планирует разводиться. Тем более мало кто задумывается, что при разрыве придется делить не только совместно нажитое имущество, но и ипотечные долги. Поэтому и возникла поговорка, что ничто не скрепляет брак так, как ипотека. Хотя несколько вариантов раздела имущества все же есть, но все они требуют правильного оформления. Эксперт БанкСток расскажет, что делать с ипотекой при разводе и какие нюансы важно при этом учитывать.

Что по закону относится к совместно нажитому имуществу

Под совместно нажитым имуществом юридически понимают всё, что было куплено или заработано в период, пока супруги находились в браке. Эта собственность принадлежит супругам в равных долях за редким исключением. То, что считается совместно нажитым имуществом, регламентирует ФЗ №223. Сюда можно отнести:

• недвижимость — гаражи, квартиры, дома, дачи, землю, купленную во время брака;
• доходы всех членов семьи, а также все долги и кредитные обязательства;
• любые транспортные средства — яхты, автомобили, мотоциклы и другую технику;
• все виды финансовых активов — деньги на банковских счетах, накопления наличными, депозиты, ценные бумаги;
• бизнес — доли в коммерческих предприятиях, если они приобретены в браке;
• ценное движимое имущество — мебель, бытовую технику, драгоценности;
• некоторые виды пенсионных накоплений.

Причем по закону нет разницы, кто вписан в документы как титульный владелец. На разделение собственности при разводе не влияет и факт трудоустройства — все делится поровну, если законом или документами не предусмотрено другое.

Не считают совместно нажитым имуществом:

• вещи личного пользования, включая дорогостоящие — телефон, одежду, но не драгоценности и предметы искусства;
• интеллектуальную собственность;
• имущество, полученное в дар или по наследству одним из супругов;
• все целевые выплаты, включая материнский капитал, пособие на детей, компенсации за полученные травмы и увечья, командировочные;
• вещи, приобретенные для использования несовершеннолетними детьми — их после развода передают тому родителю, с которым на постоянной основе будет проживать ребенок.

Суд может пересмотреть перечень совместно нажитого имущества лишь в нескольких случаях. Например, кто-то из супругов значительно увеличил свои доходы и состояние за счет семейного бюджета, например, сделал в полученной по наследству квартире капитальный ремонт, либо у супругов есть подписанный брачный контракт. Также суд может отступить от равного деления имущества между супругами в интересах детей, не достигших совершеннолетия, либо в случаях, когда один из супругов не получал доход длительное время без уважительных на то причин.

Что необходимо знать об ипотеке при разводе

Оформленная в ипотеку квартира может осложнить и без того трудный период развода. Особенность ипотечной квартиры в том, что с недвижимостью супруги вынуждены делить и оставшиеся кредитные обязательства. При этом до полной выплаты долга квартира находится под обременением — продать и переоформить ее сложнее, чем обычную собственность. Так как сделать это можно только с согласия банка после тщательной проверки финансовой ситуации каждого из супругов.

Отдельно стоит рассматривать случаи, когда ипотека взята до брака, но оба супруга за счет семейного бюджета исправно выплачивали ее в течение многих лет. Осложнить раздел имущества может и банк-кредитор, так как он вправе не менять условия кредитного договора, если это не в его интересах.

Обычно банк отказывает в переоформлении ипотеки при выявлении следующих факторов:

• низкая платежеспособность, высокая долговая нагрузка, нет стабильного дохода или есть проблемы в кредитной истории у того супруга, на которого переоформляют кредитный договор;
• несоответствие супруга, который хочет стать заемщиком, требованиям банка, например, возраст старше 65 лет на момент выплаты долга или отсутствие российского гражданства;
• есть брачный договор — здесь все решается индивидуально.

И даже привлечении третьей стороны — созаемщика или поручителя — не всегда решает эту проблему.

Документами, на основании которых происходит раздел ипотечной квартиры, могут стать решения суда, договор купли-продажи, новый ипотечный договор с одним из супругов, соглашение о разделе имущества, брачный договор. Срок исковой давности по требованиям о разделе имущества согласно ФЗ №223 составляет 3 года.

Как происходит раздел ипотечной квартиры при расторжении брака

Разделить все имущество в ходе развода, включая ипотечную квартиру, можно двумя способами:

• по соглашению сторон — вариант подходит только если супруги пришли к мирному решению, что и кому будет принадлежать после развода;
• через суд — в этом случае раздел происходит на основании решения по судебному заседанию.

Причем неважно, будут делить супруги имущество до расторжения брака или после. В любом случае при наличии ипотечной квартиры стоит обратиться лично в отделение банка к менеджеру, который занимается такими вопросами. Именно он, выслушав стороны, сможет подсказать, какие способы раздела квартиры есть, и на что потенциально может согласиться банк.

Обычно вариантов раздела жилья, купленного в ипотеку и ставшего совместной собственностью супругов, всего три:

1. Владельцем недвижимости остается один из супругов. Он и берет на себя все финансовые обязательства по дальнейшей выплате долга. Это возможно, если новый заемщик соответствует требованиям банка — есть высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история и все остальное, что позволит ему своевременно выплатить долг в одиночку.
2. Условия договора не меняются, титульным заемщиком остается один из супругов, а долг за квартиру выплачивают оба, будто брак продолжает существовать и развода не было. После уплаты долга и снятия обременения супруги могут переписать квартиру на одного из них или на детей либо продать недвижимость, чтобы разделить полученные за нее деньги.
3. Супруги продают квартиру с согласия банка. Вырученные средства пойдут на погашение долга банку, а остаток супруги делят в соответствии с мирным соглашением или решением суда.

Самый простой способ разделить ипотечную квартиру — договориться мирно без суда. В этом случае после развода в загсе нужно прийти к нотариусу, составить и подписать договоренность. В соглашении указывают подробную информацию, кто будет платить по кредиту. Сюда же вносят сведения, положена ли компенсация супругу, вышедшему из сделки, и каков будет ее размер.

Когда ипотечное жилье не делится поровну

В некоторых случаях разделить ипотечную недвижимость и финансовые обязательства за нее поровну не получится. Например, при использовании в покупке квартиры материнского капитала. Здесь доли собственности выделяются не только двум супругам, но и каждому из детей распорядителя маткапитала, которым обычно становится женщина.

Доли при этом выделяют при оформлении квартиры договором дарения после полного погашения ипотеки. Поэтому даже если пара развелась, но не разделила недвижимость и финансовые обязательства при оформлении развода, а бывшая супруга и дети остались в жилье, то после погашения долга придется выделить долю в квартире и бывшему мужу. Здесь для правильного оформления документов, чтобы не возникло проблем и неприятных неожиданностей в будущем стоит привлекать грамотного юриста и органы опеки, а также обращаться в суд.

Также ипотечная квартира может не делиться поровну в случае, если у пары был брачный договор. Этот документ позволяет оформить ипотеку только на одного супруга, что полностью избавит от необходимости деления недвижимости после развода. Правда, стоит помнить, что брачный договор не влияет на правила наследования. Если титульный владелец ипотечной квартиры умрет, его недвижимость делится по закону между наследниками первой очереди, среди которых есть и супруг или супруга.

Еще один вариант, при котором может возникнуть много вопросов о делении кредитного имущества — ипотека с господдержкой. Например, военная. Такая ипотека оформляется лично на того, кто подходит под условия госпрограммы. Жилье в этом случае при разводе остается военнослужащему, оформившему ипотеку, оно не делится обычным образом. Дело в том, что деньги на военную ипотеку выделяют из федерального бюджета, то есть, по сути, эти средства делают сделку приравненную к безвозмездной.

Но есть и исключения из этого правила. Например, если семья добавила к выделенным федеральным бюджетом средствам свои деньги, которые по закону считаются совместно нажитым имуществом. В этом случае при разводе один из супругов, который не военнообязанный, может претендовать на возврат части этой суммы или на долю в квартире.

Также разделить квартиру, взятую по военной ипотеке, придется, если из-за увольнения остаток долга выплачивался из совместно накопленных денег супругов. А если оба партнера военные и использовали выделенные средства для приобретения общего жилья, то после развода их доли определит судебное заседание.

Как происходит раздел долевого участия при ипотеке

Если пара купила квартиру вместе, но при этом не заключила законный брак, то приобретенная ими квартира — это не совместная собственность. Она принадлежит только тому партнеру, который по документам стал ее титульным владельцем. Другой партнер может вернуть вложенные в жилье деньги, но это потребует огромных усилий и времени. Придется доказать, что платежи велись в равных долях или пострадавший партнер сам платил ежемесячные взносы. А сделать это сложно.

Другой вариант — если оба партнера, будучи не в браке, стали созаемщиками по ипотечным документам или оформили общую долевую собственность. В этом случае раздел происходит через суд или соглашением сторон и регламентирует его ФЗ №51.

Если доли физически выделить невозможно, например, в ипотеку куплена однокомнатная студия, то один из партнеров остается собственником жилья, а другой — получает денежную компенсацию. Но обычно в этом случае следует продажа недвижимости с выплатой долга банку и разделением между партнерами остатка вырученных средств.

Как упростить процесс деления и переоформления

Основные сложности, с которыми могут столкнуться те, кто хочет поделить при разводе ипотечную квартиру:

• несогласие банка на переоформление документов;
• сложности с поиском покупателей квартиры под обременением;
• сниженная стоимость на жилье из-за непогашенного долга, срочности и обременения, что повлечет финансовые потери для обоих партнеров;
• сложности с разделом, если есть дети, использован маткапитал и важно соблюсти их интересы;
• выявление скрытых ранее моментов, например, если супруга вдруг обнаружила, что ипотека, которую они вместе платили с мужем, оформлена не на них, а на свекровь — в этом случае недвижимость не принадлежит разделу;
• невозможность нормально использовать квартиру, например, если один из супругов мешает жизни других членов семьи;
• отказ от оплаты задолженности одним из супругов — весь период развода и переоформления документов супруги должны платить ежемесячные взносы банку, в противном случае их ждут штрафные санкции.

Облегчить раздел совместно нажитого имущества поможет заключенный заранее брачный договор или мирное соглашение между партнерами. Также в процесс деления собственности желательно привлечь ипотечного менеджера банка и нотариуса. А если договориться не удалось — не тяните время. Особенно если один из партнеров решил вести себя «некрасиво» и отказался платить свою часть. Обращайтесь в суд, предоставляйте все документы и ждите его решения.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.