Добросовестный приобретатель недвижимости: что это значит и как доказать статус

Приобретение недвижимости на вторичном рынке может быть связано с определенными рисками. Проанализировать историю сделок с недвижимостью, особенно если она многосложна, бывает непросто. Даже на жилье, которым владели один или два собственника, могут неожиданно появиться законные претенденты.

Новому владельцу в таких ситуациях грозит потеря имущества. Однако деньги можно вернуть, если удастся доказать свой статус добросовестного приобретателя. Давайте разберемся, как это можно сделать.

Важность тщательной проверки истории недвижимости перед покупкой невозможно переоценить. Надежность и безопасность сделки во многом зависят от того, насколько внимателен покупатель.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие "добросовестный приобретатель" было введено в Гражданский кодекс РФ в 2020 году. Этот статус присваивается покупателю, который, совершая сделку, ориентировался на данные государственного реестра (ЕГРН) и не подозревал, что продавец не имеет прав на недвижимость. Исключением является случай, если суд докажет, что покупатель знал или должен был знать о незаконности сделки.

Если настоящий владелец был незаконно лишен своего права на имущество, он имеет право вернуть его в течение трех лет. По истечении этого срока, если иск не был подан, имущество остается у нового владельца.

Эта норма защищает права добросовестных покупателей, однако она также подчеркивает необходимость быть внимательным и осмотрительным при заключении сделок на рынке недвижимости.

Как проверить продавца недвижимости?

Перед совершением сделки на вторичном рынке недвижимости крайне важно тщательно проверить все документы продавца и изучить его репутацию через различные базы данных.

Для начала проверьте, не является ли паспорт продавца недействительным. Это можно сделать на портале «Госуслуги». Обратите внимание на внешний вид документа — в нем не должно быть посторонних отметок, рисунков или дополнительных страниц.

Особое внимание уделите фотографии в паспорте и её сходству с владельцем. Учитывайте возраст продавца и дату выдачи паспорта — в 20 и 45 лет документ подлежит замене, и просроченный паспорт недействителен.

Проверьте продавца по судебным базам, таким как картотека арбитражных дел, ГАС «Правосудие» и сайты районных судов. Используйте данные региона прописки продавца. Введите его данные, чтобы узнать, есть ли активные судебные дела, связанные с ним.

Не забудьте также проверить продавца по базе исполнительных производств ФССП России. Если продавец родился в одном регионе, а зарегистрирован в другом, проверку нужно проводить по обоим регионам.

Еще один важный аспект — проверка сведений о банкротстве продавца и его супруга. Это позволит избежать покупки недвижимости, которая может оказаться залогом или быть связана с другими финансовыми обязательствами.

Запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, даже если возраст продавца не вызывает сомнений в его дееспособности. Если продавец психически здоров и не стоит на учете, получение этих документов не должно вызвать трудностей.

Использование ипотеки при покупке квартиры на вторичном рынке снижает риски, поскольку банк также проводит проверку недвижимости. К тому же, выгодные условия по ипотеке можно подобрать с помощью специализированных сервисов.

Тщательная проверка документов и сведений о продавце — залог успешной и безопасной сделки. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем и сохранить свое имущество.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

Первым шагом является внимательное изучение всех документов на квартиру. Продавец должен предоставить следующие документы:

• Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, договор дарения, договор пожизненной ренты и т.п.);
• Свидетельство о праве собственности (если оно оформлено до 2016 года) или выписка из ЕГРН (если после 2016 года);
• Выписка из ЕГРН;
• Выписка из домовой книги, содержащая информацию о зарегистрированных по адресу лицах, включая несовершеннолетних, осужденных и проживающих в домах престарелых.

Важно самостоятельно заказать расширенную выписку из ЕГРН на квартиру, которую вы планируете приобрести. В ней можно найти данные о времени владения недвижимостью, что поможет сопоставить информацию и сделать выводы о легитимности сделки.

Обратите внимание на способ, которым продавец получил квартиру. Если имущество досталось ему по договору ренты, важно убедиться в отсутствии получателя ренты в живых. Запросите свидетельство о смерти и проверьте его через реестр ЗАГСа.

Если квартира была подарена, уточните обстоятельства дарения. Особенно это актуально, если даритель — пожилой человек с родственниками, но имущество передано постороннему лицу.

При наследовании квартиры также запросите свидетельство о смерти наследодателя и уточните, есть ли другие наследники, которые могут претендовать на имущество.

При любых сомнениях стоит обратиться к нотариусу, который поможет заверить соглашение и защитить вас от возможных рисков.

Даже если квартира была куплена продавцом, а не получена в дар или по наследству, это не исключает возможных проблем. Попросите договор купли-продажи и акты приема-передачи. Это подтвердит, что продавец полностью оплатил недвижимость и исключит претензии со стороны предыдущего владельца.

Использование технического и кадастрового паспортов поможет выявить незаконные перепланировки, что может значительно осложнить жизнь новому владельцу. Хотя это не влияет на легитимность сделки, такие изменения могут повлечь за собой штрафы и обязательство вернуть квартиру в исходное состояние.

Проверка недвижимости перед покупкой — ключевой этап, который поможет избежать юридических проблем и сохранить свои права на жилье.

Какие квартиры покупать опасно?

Существуют определенные ситуации, при которых покупка квартиры может быть связана с серьезными рисками. В частности, стоит насторожиться, если кто-то из зарегистрированных лиц или членов семьи отказался от приватизации — такие люди могут потребовать право на бессрочное проживание в квартире.

Также настороженность вызывает отсутствие согласия супруга на продажу, если квартира была приобретена в браке. В таких случаях имущество считается общей собственностью, если не было заключено брачного договора.

Отказ продавца предоставлять документы или справки также является тревожным сигналом. Честный продавец, заинтересованный в продаже, не станет скрывать информацию.

Особое внимание следует уделить сделкам, где недвижимость продается по доверенности. Необходимо проверить доверенность через реестр, связаться с собственником и выяснить, почему он сам не может участвовать в сделке. Личное общение предпочтительнее, так как телефонные и видеозвонки не всегда могут гарантировать подлинность собеседника.

Если за последние несколько лет квартира несколько раз меняла собственников, это также может вызвать подозрения. Дополнительные сложности могут возникнуть, если недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала, но доли на детей не были выделены.

Покупка недвижимости требует особой бдительности и тщательной проверки всех аспектов сделки. Это поможет избежать неприятностей и защитить свои права на приобретаемое жилье.

Когда суд может отобрать жилье у покупателя?

Существует несколько ситуаций, когда суд может обязать покупателя вернуть жилье прежнему собственнику. Например, если договор купли-продажи был расторгнут из-за того, что покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости согласно условиям договора. В этом случае продавец имеет право требовать расторжения договора и возврата имущества, если покупатель не выплатит долг.

Также покупка недвижимости может быть признана недействительной, если продавец был признан недееспособным или ограниченно дееспособным, либо если сделка была совершена в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. В таких случаях суд может признать сделку недействительной, и имущество вернется прежнему собственнику.

Если суд установит, что покупатель знал или должен был знать о незаконности сделки, он может лишиться права на имущество. Например, если продавец скрыл наличие других собственников или не уведомил их о продаже доли в общей собственности, сделка может быть оспорена и аннулирована.

Таким образом, покупатель должен быть особенно внимателен при заключении сделок на рынке недвижимости, чтобы избежать рисков утраты приобретенного имущества.

Что делать, если вы столкнулись с рисками?

Если вы столкнулись с рисками при покупке недвижимости, необходимо немедленно обратиться к квалифицированному юристу. Он поможет оценить ситуацию и предложить возможные варианты защиты ваших интересов.

Не стоит откладывать решение проблемы на потом — чем раньше вы начнете действовать, тем больше шансов на благоприятный исход дела.

В случае возникновения спора важно сохранять все документы и переписку, связанные с покупкой недвижимости. Это может быть полезным доказательством в суде и помочь вам отстоять свои права.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти в Экономических советах.