Как оформить ипотеку на покупку дома

Приобрести в ипотеку можно не только квартиру, но и дом на земле. Правда, в этом случае будущий заемщик может столкнуться с некоторыми трудностями. Это связано с тем, что частный дом или дача для кредитора — это более рискованная покупка, чем квартира в новостройке или в многоквартирном доме на вторичном рынке. Эксперт БанкСток расскажет, как оформить ипотеку на дом, какие требования предъявляют банки к заемщику и недвижимости и почему можно получить отказ.

В чем разница между ипотечными сделками на квартиру и дом

Получить одобрение по ипотеке на дом сложнее, чем на квартиру из-за того, что ликвидность индивидуального строения ниже. Если заемщик не будет справляться с финансовыми обязательствами перед кредитором, банк подаст в суд, заберет дом и будет вынужден его продать на торгах, чтобы вернуть свои деньги. И с квартирой это сделать намного проще, чем с домом на земле или же недостроем.

Есть и другие сложности, с которыми в процессе одобрения заявки и оформления ипотеки может столкнуться потенциальный заемщик:

• к дому и участку, на котором он построен,  у банка намного больше требований, чем к квартире;
• в случае с домом чаще встречаются проблемы с документами, так как перепланировка, самострой, несоответствие недвижимости кадастровому паспорту и другие моменты — это угроза срыва сделки;
• у дома может быть несколько собственников, а если стоит задача купить только половину жилья, которое построено на двух хозяев и имеет разные выходы и коммуникации, то возможны сложности;
• старый дом купить с помощью ипотеки не получится;
• дом с нетипичной планировкой может не понравится банку из-за сложностей с последующей продажей;
• провести оценку частного строения сложнее, чем жилья в многоквартирном доме, а потому банки доверяют ей меньше;
• если продавец дома при покупке использовал материнский капитал, то придется постараться, чтобы получить от опеки разрешение продать такую недвижимость.

Кроме того, дом или дача — это частная собственность, ответственность за которую несет только ее владелец. А с квартирой все несколько иначе. Например, за ремонт крыши, подъезда, подвала, общих коммуникаций отвечает УК. Это значит, что риски для банка с ипотекой на дом выше.

Все эти и другие нюансы при покупке дома приводят к менее выгодным для заемщика условиям — более высокой процентной ставке, большим ежемесячным платежам, необходимости привести созаемщиков или поручителей, а также предоставить банку другие гарантии.

Что важно для банка 

Точные требования к покупаемой недвижимости и к заемщику в каждом банке свои. Уточнить эту информацию можно на официальном сайте банка, по телефону горячей линии или при личном контакте с ипотечным менеджером. Но практически все банки предъявляют к клиентам и приобретаемой недвижимости схожие требования.

Требования к недвижимости и земле

Специалист банка изучит:

1. Особенности постройки. Фундамент дома должен быть качественным — бетонным, каменным или кирпичным, но не деревянным. Стены также должны быть построены из долговечного прочного материала — пеноблоков, газобетона, кирпича или в крайнем случае из дерева. Помимо уже установленных окон, дверей, стен, крыши, балок и перекрытий важно, чтобы в дом были подведены необходимые коммуникации — газ, вода, свет, отопление. Износ дома не должен превышать 40%, а высота строения — не больше 3 этажей.
2. Особенности участка, на котором стоит дом. Площадь участка, на который подается заявка на ипотеку, не должна превышать 5 000 кв. м. У него должна быть четкая граница и все споры по поводу межевания с соседями должны быть решены до продажи. Участок должен полностью принадлежать тому же владельцу, что и дом. У продавца должны быть все необходимые документы на руках. 
3. Особенности юридического оформления. Участок и покупаемая недвижимость не должны на момент оформления ипотеки находиться в пользовании третьими лицами по договору аренды или субаренды. Продавцом может выступать родственник, но в этом случае банк будет еще более тщательно проверять заемщика и продавца, а сделки с близкими родственниками и между супругами с участием банка и вовсе запрещены. 

Кроме того, нельзя купить только часть или долю собственности вместо целого частного дома. Исключение составляют случаи, когда хотите выкупить часть или долю при том, что весь остальной дом уже принадлежит вам. 

Также важно помнить, что покупаемый в ипотеку объект недвижимости должен быть всегда в доступе — к нему легко добраться на общественном или личном транспорте, рядом с ним развитая инфраструктура. Дом в черте города или другого населенного пункта, в коттеджном поселке, садоводческом товариществе, где все под рукой, банк рассмотрит. В покупке недвижимости далеко за городом из-за ее низкой ликвидности банк может отказать.

С помощью ипотеки можно купить как полностью достроенный дом, так и недострой или же пустой участок под строительство. Но в первом случае получить согласие банка проще, чем в двух остальных. Если дом расположен на земле с особым статусом, например, «особо охраняемая территория» или «военного назначения», ипотеку банк точно не одобрит.

Требования к потенциальному должнику

Будущий заемщик должен принести:

• гражданство РФ с временной или постоянной регистрацией;
• возраст от 18, но чаще 21-23 лет — у большинства банков есть и «потолок» в 60-65 лет на момент погашения долга;
• постоянный доход в течение последних 4-6 и более месяцев;
• общий трудовой стаж на одном месте работы более 12 месяцев;
• наличие возможности внести первоначальный взнос — размер зависит от условий банка и обычно составляет 20-25% от стоимости дома.

При рассмотрении заявки банк будет учитывать только доход, подтвержденный справками и другими документами. Если ипотеку оформляют законные супруги, даже при вписании в документы на дом одного заемщика, второй супруг автоматически становятся созаемщиком, за исключением редких случаев, когда есть брачный контракт. Банк будет рассматривать не только документы и текущую ситуацию, но и всех, кто стал созаемщиками.

Какие документы нужны для оформления ипотеки на дом

Пакет документов, которые необходимо предъявить для подачи заявки на ипотеку, может быть разным в зависимости от выбранного банка. Стандартно это:

• общегражданский с регистрацией — временной или постоянной;
• СНИЛС;
• справка об официальных доходах по форме 2-НДФЛ, которая показывает заработок за последний год;
• копия трудовой книжки с подписью директора компании и мокрой печатью предприятия, а также копия договора личного найма или трудового договора. 

Если работаете как самозанятый или ИП, перечень документов может включать налоговые декларации, а также бумаги, подтверждающие доходность бизнеса и платежеспособность. Если берете ипотеку с созаемщиком или поручителем, весь перечень документов нужно готовить и на него. А в случае, если находитесь в браке, потребуется согласие мужа или жены на оформление ипотеки.

При рассмотрении заявки банк вправе запросить и другие документы. Например, свидетельство о заключении или расторжении брака, свидетельство о рождении детей, заверенную нотариусом копию брачного договора. Также банк может запросить информацию об имуществе, которое вы предлагаете взять в залог как дополнительную гарантию выплаты долга или справку о дополнительных доходах. если они имеются.

Понадобится и пакет документов на жилье, которое решили купить в ипотеку. Обычно в него входят:

• предварительный ДКП;
• техпаспорт строения и кадастровый план земельного участка;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие обременения, арестов и запрета на продажу дома;
• документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимость и законность владения участком земли, на котором стоит дом;
• заключение независимого эксперта об оценке недвижимости;
• выписка из домовой книги.

Также понадобится предоставить банку документы продавца — паспорт РФ титульного владельца дома и супруга, если недвижимость приобретена в браке. Если дом куплен продавцом с применением материнского капитала, придется сначала прописать детей в другой собственности и выделить доли, которые не меньше уже имеющихся у детей, а затем получить разрешение опеки на сделку.

Что еще нужно знать перед покупкой дома

При поиске и покупке дома важно заранее рассчитать свои возможности. Желательно собрать финансовую подушку и не брать на себя обязательства, которые могут стать неподъемными и загонят в финансовую яму. Кроме того, важно помнить, что платежи по ипотеке — это не все, что придется оплатить. При покупке дома всегда есть сопутствующие расходы — оплата услуг риелтора, юриста, нотариуса, покупка страховки на недвижимость и ее владельца.

Кроме того, иногда на ипотеке можно сэкономить. Например, выбрать банк с более выгодными условиями. Еще один вариант — воспользоваться государственной поддержкой:

1. Материнский капитал. Его размер и правила использования прописаны в ФЗ №256. Пустить средства можно на первоначальный взнос за дом или на частично досрочное погашение уже взятого займа.
2. Налоговый вычет. Их размер и условия использования прописаны в ФЗ №117. Средства, которые удалось вернуть, можно потратить на любые свои нужды или на досрочное погашение займа.
3. Программу господдержки, предназначенную для конкретных категорий россиян. Это ипотека для IT-специалистов, сельская и семейная ипотека, а также другие действующие программы. Обычно у них строгие условия, а процентная ставка снижена на протяжении всего периода выплат.

Раньше можно было также получить выплату на погашение ипотеки многодетной семьи. Эта возможность позволяла семье, где есть трое и более детей получить 450 тыс. рублей на ипотечный счет при условии получения займа до 1 июля 2024 года.

Какие этапы оформления

Ипотека на дом оформляется примерно так же, как и при покупке квартиры. Вот основные этапы, которые вам придется пройти:

1. Изучите возможные программы господдержки и требования, которые выбранный банк предъявляет к недвижимости и заемщику. 
2. Выберите подходящий дом. Проверьте, соответствует ли он требованиям банка.
3. Соберите пакет документов и подайте заявку в банк. Чтобы увеличить шансы на получение займа можно подавать заявки сразу в несколько банков, но это не всегда удобно. Обязательно указывайте только правдивую информацию, не скрывайте важные факты, даже если они ухудшают вашу репутацию как будущего заемщика в глазах банка. 
4. Подготовьте дом к приобретению. Заключите предварительный договор купли-продажи с продавцом, закажите оценку недвижимости экспертом. Если есть перепланировка дома или перемежовка участка, построены дополнительные строения, например, сарай, беседка или баня, это должно быть зафиксировано в документах. Иначе банк может отказать в ипотеке.
5. После проверки документов на недвижимость и заемщика банк решит дать согласие на ипотеку или нет — обычно на это уходит 1-3 рабочих дня. Если ответ положительный, не стоит медлить. У согласия есть «срок годности», который зависит от политики конкретного банка. Например, в ВТБ это 4 месяца, а в Сбербанке — 3 месяца.
6. Подпишите основной договор купли-продажи с продавцом, а затем и ипотечный договор с банком. 
7. Передайте договор купли-продажи дома или участка в МФЦ. После регистрации сделки в Росреестре банк перечислит деньги продавцу, а вы должны будете до этого внести первоначальный взнос за покупку недвижимости.

После расчетов копии зарегистрированного договора купли-продажи нужно передать ипотечному менеджеру банка вместе с выпиской из ЕГРН. С этого момента купленный дом будет под обременением, которое банк снимет после полного погашения долга со всеми процентами и возможными штрафами.

Будьте внимательны, в договоре могут быть прописаны дополнительные этапы сотрудничества с банком. Например, если вы самостоятельно строите дом, банк может потребовать отчитываться за ваши действия в указанные даты. 

Какие возможны причины отказа в ипотеке на покупку дома

Банк рассматривает каждую заявку на ипотеку индивидуально и принимает решение с учетом многих факторов. Риск отказа в займе при покупке дома выше, чем при приобретении квартиры. Вот несколько основных причин, почему банк может отказать:

1. Высокая долговая нагрузка заемщика. Если общая сумма финансовых обязательств больше 50% дохода, вероятнее всего банк откажет в выдаче ипотеки. Причем здесь имеются в виду не только уже полученные займы и кредиты, но и потенциальные долги. Например, лимит по открытой кредитной карте.
2. Низкая платежеспособность заемщика. Даже если у потенциального заемщика высокий доход, но много иждивенцев, придется доказать платежеспособность. Иначе банк не одобрит заявку.
3. Ошибки при оформлении заявки на ипотеку. Служба безопасности банка обязательно проверит все указанные в заявке сведения. И если вы соврали или ошиблись, это станет поводом для отказа.
4. Проблемы в кредитной истории или ее полное отсутствие. Если есть просроченные платежи по кредитам, непогашенные займы, по которым ведется разбирательство, то, скорее всего, банк отклонит заявку.
5. Несоответствие заемщика или недвижимости требованиям банка. Например, банк откажет, если выбрать для покупки дом с низкой ликвидностью — без коммуникаций, с неузаконенной перепланировкой или жилье в аварийном состоянии.

Подавать заявку на ипотеку можно как на строящийся дом, так и на готовый объект. Но во втором случае шансы получить согласие выше из-за высокой ликвидности недвижимости по сравнению с участком, где находится недострой или только планируете построить жилье. 

Также можно предложить банку дополнительные гарантии — другую недвижимость в залог, привести поручителя или созаемщика. Стоит заранее закрыть долги — по коммунальным платежам, алиментам, перед налоговой службой, штрафы за нарушение правил дорожного движения, выплатить все мелкие кредиты и аннулировать кредитные карты, которыми не пользуетесь. И, конечно же, накопите достаточно денег на первоначальный взнос и все процедуры, необходимые для подачи заявки и оформления ипотеки.