Как купить и продать недвижимость в ипотеке

Покупка квартиры в ипотеку — это проект на десятилетия. За это время многое может измениться. Например, в семье появятся дети, поэтому потребуется расширение жилплощади, возникнет необходимость переезда в другую страну или город или любые другие обстоятельства. Эксперт БанкСток расскажет, как продать или купить ипотечную квартиру, и какие нюансы нужно учесть при этом.

Почему продают залоговое имущество по ипотеке

Продажа квартиры, за которую еще не до конца выплачена ипотека, может понадобиться по разным причинам:

1. Покупка нового жилья или улучшение условий, например, обмен двушки на трешку при рождении детей.
2. Переезд или смена места жительства. 
3. Наследство. Например, правопреемник решил не гасить долг, а продать квартиру, чтобы использовать вырученные деньги на свои цели. 
4. Развод, в ходе которого супруги продают квартиру и делят сумму в соответствии с соглашением или решением суда.
5. Финансовые проблемы, в том числе когда заемщик не может своевременно выплачивать долг и не справляется с обязательствами перед банком. 
6. Снижение долговой нагрузки. 

Если остаток долга минимальный, лучше его погасить и только потом выставлять квартиру на продажу. Так появится более широкий круг покупателей и оформление сделки пройдет попроще. Если же оставшаяся сумма существенная, можно продавать жилье до того, как долг выплачен. Однако сделку придется согласовать с кредитором.

В чем особенности сделок с ипотечной недвижимостью

Главная особенность ипотечной недвижимости — до погашения долга владелец не может свободно распоряжаться ею без согласия банка. Жилье находится в залоге, и если заемщик перестанет возвращать долг, кредитор подаст в суд и сможет забрать квартиру, чтобы компенсировать свои затраты. 

Без разрешения банка невозможно зарегистрировать ни дарение, ни переход права собственности новому владельцу. Но получить согласие банка на сделку все же можно. Обычно кредитор не против продажи, если по итогу сделки:

• долг по ипотеке будет погашен досрочно в полном объеме;
• обязательства по выплате долга перейдут новому владельцу квартиры, который не уступает по качеству и платежеспособности предыдущему заемщику.

При этом финансовые расчеты между текущим и будущим владельцем жилья проходят через банк, в котором оформлена ипотека. Это гарантирует кредитору, что заемщик его не обманет. Однако такой процесс выгоден и для остальных участников сделки, так как сотрудники банка не только правильно оформят документы, но и обеспечат безопасную передачу денег.

Какой порядок действий при проведении сделки с имуществом в залоге по ипотеке

Порядок проведения сделки зависит от того, какой вариант оплаты выбран. Это могут быть собственные сбережения и накопления, новый ипотечный кредит или же принятие на себя обязательств прежнего владельца квартиры. Рассмотрим все возможные варианты.

Продавец получает от покупателя его личные сбережения

Если покупатель приобретает квартиру в ипотеке за накопленные деньги,  главное условие —  цена продажи должны быть не меньше задолженности перед банком. Даже если недвижимость подешевела или ее решили продать «за 3 копейки», чтобы быстрее решить проблемы, договориться с банком получится только если сумма продажи покроет остаток по ипотеке. Тогда сделка проходит без каких-либо сложностей:

1. Продавец выставляет квартиру на продажу, находит подходящего покупателя. 
2. Продавец и покупатель при участии банка заключают договор купли-продажи. В нем прописывают условия и детали, включая стоимость продажи и порядок проведения расчетов. Обычно для получения денег достаточно регистрации перехода права собственности от одного человека к другому в Росреестре. Но могут быть обозначены и дополнительные условия, например, подтверждение, что нет долгов за услуги ЖКХ.
3. Покупатель после заключения договора вносит деньги в банковскую ячейку, на счет эскроу, номинальный счет или аккредитив. В случае с продажей ипотечного имущества сумма, как правило, делится сразу на две части — для продавца и для банка. 
4. Банк регистрирует сделку в Росреестре, происходит переоформление прав собственности.
5. Если нужно предоставить еще какие-либо документы согласно договора, например, справку об отсутствии прописанных, необходимо выполнить это требование, чтобы банк получил деньги на погашение долга, а продавец смог воспользоваться остатком.

После этого продавец избавляется от долга. Банк закрывает кредит и освобождает квартиру из-под залога. Покупатель становится полноправным владельцем, и может распоряжаться имуществом по своему желанию. Такая схема выгодна для всех сторон сделки. Но возможность ее использовать есть не всегда, так как не каждый покупатель может сразу выплатить всю сумму.

Покупатель переоформляет ипотеку на себя

Если у потенциального покупателя ипотечного жилья нет накоплений, ему придется искать другие пути для проведения сделки. Например, переоформить ипотечный договор на себя. В этом случае квартира по-прежнему останется под залогом, но ответственность за выплаты перейдет от продавца недвижимости к покупателю. 

Обычно график платежей, размер ежемесячных взносов и штрафные санкции остаются теми же, что были в первоначальном договоре между прежним заемщиком и банком. Но новый собственник может попросить кредитора реструктуризировать кредит, то есть изменить размер ежемесячных взносов и срок погашения. 

Покупателю стоит все продумать, чтобы финансовые обязательства были посильной ношей, и при этом не прогадать. Это важно, так как при реструктуризации долга банк может повысить процентную ставку, что приведет к итоговой переплате. 

Если покупатель переоформляет ипотеку на себя, сделка проходит по такой схеме:

1. Продавец выставляет квартиру на продажу, ищет покупателя, договаривается о сделке. 
2. Продавец обращается в банк, чтобы ему одобрили проведение сделки. Если покупатель переоформляет ипотеку на себя, кредитор тщательно проверит его кредитную историю, платежеспособность и другие критерии оценки. Иногда банк отказывает, даже если видимых причин нет. Но если новый заемщик соответствует требованиям кредитора и у него все в порядке с кредитной историей, сделку одобрят. При этом банку даже не нужно тратить время на оценку стоимости жилья — она уже прописана в ипотечном договоре.
3. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, в котором прописывают основные условия сделки, в том числе порядок расчетов, размер сумм для банка и для продавца.
4. Банк и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на нового владельца жилья. 
5. Банк направляет подготовленные документы для регистрации в Росреестр, чтобы сделка вступила в силу и новый владелец получил право собственности. 
6. Продавец получает свои деньги, а покупатель несет ответственность за выполнение обязательств перед кредитором. 

Пока владелец не погасит долг, квартира остается в залоге у банка. Эта схема почти так же хороша, как и предыдущая, но у нее есть ряд рисков. Например, новый владелец может получить вместе с квартирой не только кредитный долг, но и накопленные предыдущим хозяином штрафы и пени. Поэтому перед заключением сделки покупателю важно выяснить, добросовестно ли платил ипотеку продавец. Также можно попросить прежнего владельца показать свежую кредитную историю.

И еще один момент. Рыночные процентные ставки, как и стоимость недвижимости на момент сделки могут оказаться более или менее выгодными, чем на момент заключения первоначального договора. Поэтому нужно продумать, выгоден ли прежний порядок выплат или стоит попросить банк перезаключить ипотечный договор на более подходящих для нового заемщика условиях.

Оформление нового кредитного договора на покупателя

Если условия продавца не устраивают покупателя либо банк отказывается переоформлять долг на нового заемщика, придется действовать иначе. А именно — заключать новый ипотечный договор. Для этого покупателю необходимо:

• выбрать квартиру и договориться с ее хозяином, так как на проведение такой сделки потребуется время и не каждый готов ждать;
• подать заявку в банк на получение кредита на определенную сумму и получить ее одобрение — причем можно брать его в любом банке, который вам удобен;
• накопить деньги на первоначальный взнос — обычно это 20-25% стоимости квартиры.

Все условия лучше уточнять заранее, так как у каждого банка свои требования и правила. Кроме того, покупателю придется заказывать новую оценку стоимости жилья.

Если взять кредит в том же банке, в котором оформлена ипотека в продавца, сделка пройдет быстрее и проще. Риск отказа банка ниже, переоформление проще, расчеты быстрее. 

Сделка проходит в несколько этапов:

1. Заключение договора купли-продажи недвижимости при посредничестве банка с обязательным указанием деталей сделки, включая сумму первоначального взноса, размера кредита, суммы погашения долга продавца и денег, которые ему останутся, а также порядка проведения расчетов.
2. Внесение покупателем необходимой суммы, после чего банк направляет документы в Росреестр для перерегистрации права собственности. 
3. Получение продавцом своей части суммы после регистрации в Росреестре. 

Если решили заключить новый ипотечный договор с другим банком, например, со своим зарплатным, могут возникнуть сложности. Чаще всего банки сами обмениваются необходимой информацией, что сокращает бюрократические проволочки. Но такая сделка все равно займет больше времени, чем работа внутри одного банка.

Реализация имущества кредитором

Если владелец квартиры пропустил несколько ежемесячных платежей, банк начислит штрафы и пени. Это увеличит общий долг. Если просрочки длительные, сотрудники банка свяжутся с заемщиком, чтобы выяснить, что случилось и когда он начнет погашать задолженность. Если диалога с должником нет, банк вправе подать в суд, отобрать у заемщика квартиру и выставить ее на продажу на специальной площадке. 

Процесс состоит из таких этапов:

1. Заключение суда. Или согласие банка и заемщика на продажу квартиры. 
2. Оценка собственности и выставление ее на торги.
3. Определение покупателя. После чего банк создает два счета или ячейки для хранения денег. В одной средства, которые заемщик должен банку, а в другой — остаток, если он есть.
4. Оформление сделки купли-продажи.
5. Перерегистрация права собственности с продавца на покупателя недвижимости.
6. Проведение расчетов.

Продавец и покупатель могут быть спокойны — сделка пройдет под полным контролем банка. Однако сумма, которую получит прежний владелец жилья, никого не интересует — кредитору важно возместить свои убытки. А значит, сделка для прежнего владельца квартиры вряд ли окажется выгодной, но в конечном итоге он точно избавится от долговой нагрузки.

Что делать, если возникли проблемы при сделке с залоговым жильем

Если возникли проблемы при сделке с залоговым жильем, выход один: освободить недвижимость из-под залога. То есть продавец может сам погасить долг либо попросить покупателя внести аванс или задаток за квартиру банку в размере суммы долга. Для покупателя в такой схеме есть риск — продавец может передумать продавать жилье. А вернуть средства поможет лишь суд, на что уйдет много времени и сил.

Если действовать по такой схеме, сделка пройдет в несколько этапов:

1. Заключение договора купли-продажи с указанием размера аванса и обязанностью продавца в определенный срок погасить кредит. Причем продавец должен заранее уведомить банк о досрочном закрытии ипотеки, чтобы кредитор рассчитал точную сумму долга. 
2. Закрытие ипотеки продавцом. Перерегистрация права собственности в Росреестре.
3. Получение кредита покупателем, если он тоже берет жилье в ипотеку. Здесь придется подождать одобрения банка. 
4. Внесение остатка суммы и окончательные расчеты по сделке. 

Это самая сложная схема продажи и покупки ипотечного жилья с рисками для покупателя. Нестыковки могут быть на всех этапах. Поэтому постарайтесь воспользоваться другими способами, которые более безопасны. Но если вы все же решили рискнуть, обратитесь для сопровождения сделки к профессионалу, который поможет избежать проблем и все сделает грамотно.

Другие нюансы сделок с ипотечным жильем

Помимо всех перечисленных вариантов сделок с ипотечным жильем, важно учесть нюансы:

1. Страховка. При заключении жилищного кредита банк требует застраховать ипотечную квартиру. Но если в ходе сделки купли-продажи жилья долг гасится досрочно, можно вернуть часть денег со страховки и отказаться от нее. Если покупатель берет новую ипотеку, ему все равно придется брать новый страховой полис. Если он дает продавцу собственные сбережения, страховка не обязательна.
2. Налоги. Если жилье находилось в собственности продавца менее 5 лет, а в отдельных случае 3 лет, придется отчислить НДФЛ. При уплате налога на доходы можно оформить вычет на сумму до 260 тыс. рублей. Также можно воспользоваться вычетом на уплаченные проценты по ипотеке — до 390 тыс. рублей.

Если решили продать строящееся жилье, взятое в ипотеку, сложностей еще больше. Например, пока дом не сдан и квартира не оформлена на собственника, сделки невозможны. Но с согласия банка и застройщика можно переуступить свои права на будущее жилье новому владельцу. В Росреестре перерегистрируют не права собственности, а права по ДДУ — договору долевого участия.

В любом случае продажа и покупка ипотечного жилья может быть сопряжена с рисками. Например, дополнительными расходами на консультацию и помощь профессионала. Кроме того, сделка с ипотечной квартирой всегда требует времени и сил. При покупке такого жилья важно изучить его состояние и убедиться, что нет претензий со стороны третьих лиц. Учесть все эти нюансы, а также избавить от неприятных сюрпризов поможет юрист, риэлтор или нотариус.

На данный момент у нас всё! Нам приятно, что вы читаете наши статьи. Уверены, что время было потрачено не зря, ещё больше полезной информации вы точно найдете в Экономических советах.