В чем отличие ипотечного брокера от риелтора

Купить или продать квартиру без посредника сложно. И дело не в поиске покупателя или подходящей недвижимости, а в знании всех нюансов проверки документов и их оформлении. Тем более если речь о покупке в ипотеку — здесь банк наверняка предъявит строгие требования и к клиенту, и к недвижимости. Поэтому проще обратиться за помощью к риелтору или ипотечному брокеру. Оба специалиста помогают в оформлении документов и сопровождают сделку, но разница между ними существенная. Эксперт БанкСток расскажет, в чем отличие ипотечного брокера от риелтора, и к кому из них лучше обратиться.

Кто такой ипотечный брокер

Ипотечный брокер — это специалист, который помогает купить недвижимость и оформить ипотеку. Он консультирует клиентов на всех этапах сделки, подбирает наиболее выгодные ипотечные программы, занимается подготовкой к оформлению кредита и подаче заявки.

Некоторые ипотечные брокеры дополнительно консультируют клиента по вопросам из смежных областей. Например, помогают при взаимодействии со страховой компанией или при оформлении реструктуризации. Деятельность ипотечного брокера регламентирует ФЗ №152. Неопытному клиенту намного проще и безопасней пройти все этапы сделки с ипотечным брокером.

Именно ипотечный брокер, а не риелтор поможет взять ипотеку на подходящую недвижимость, если есть сложности. Например, низкий кредитный рейтинг, недостаточно денег для первоначального взноса, нет возможности подтвердить официальный доход.

Чем занимается ипотечный брокер

Ипотечный брокер предоставляет целый комплекс услуг:

• анализирует текущую ситуацию на рынке, а также особенности финансового положения и пожелания клиента;
• ищет подходящие объекты недвижимости;
• оценивает конкретный объект с точки зрения инвестиционной привлекательности, если недвижимость приобретают с этой целью;
• ищет подходящие программы кредитования и банки для получения ипотеки;
• проводит переговоры со всеми участниками сделки;
• занимается полным юридическим сопровождением сделки и дает консультации по вопросам покупки недвижимости;
• предоставляет дополнительные услуги.

Если сотрудничество с риелтором обычно заканчивается на этапе завершения сделки — оформления договора купли-продажи и ипотеки, то история с ипотечным брокером может быть более долгосрочной.

Если вы пропишете в договоре дополнительные услуги, такие как помощь в поиске и оформлении арендатора, работу со страховыми и оценочными фирмами, последующее решение конкретных вопросов, то сотрудничество после подписания договора купли-продажи с брокером продолжится. Он будет посредником во всех вопросах с банком и другими сторонами, с которыми придется взаимодействовать клиенту.

Кто такой риелтор

Риелтор — это специалист, который подбирает клиенту подходящую недвижимости. Он может работать с физическими и юридическими лицами, быть ИП или сотрудничать с риелторским агентством.

Работа риелтора — это не просто поиск подходящего жилья или коммерческого помещения по объявлению в интернете или в газете. Многое в работе специалиста остается «за кадром». Вот некоторые этапы, которые проходит риелтор:

• изучение пожеланий и целей покупателя — значимы любые детали, например, вид из окна, этажность, бюджет;
• анализ ситуации на рынке недвижимости, поиск подходящих объектов, включая обзвоны, объезды, показы подходящих вариантов клиенту;
• работа с документами, когда клиент остановился на конкретном объекте недвижимости — это требует опыта, умения вести деловые переговоры, знаний в юриспруденции;
• оформление сделки — заключение договора купли-продажи и получение гонорара.

Срок работы с одним клиентом может быть разным — от нескольких недель до года и более. Все зависит от везения, запросов покупателя и других факторов. Помимо основных услуг риелтор может предложить и дополнительные — помощь в переоформлении документов, ведении переговоров с банком о получении ипотеки под выгодный процент, заказ документов в госорганах.

Чем занимается риелтор

Определенного закона, который регулирует работу риелторов и риелторских агентств нет. Все обязанности и права как клиента, так и специалиста прописаны в договоре, который заключают стороны в начале сотрудничества. Риелтор берет на себя такие обязанности:

• поиск подходящей клиенту недвижимости, подбор удобного для сторон времени ее осмотра — некоторые даже устраивают онлайн-осмотры, если это подходит клиенту или он находится слишком далеко;
• сбор документов для переоформления квартиры, дома, отдельного помещения, а также проверка их чистоты с юридической точки зрения;
• оценка недвижимости;
• составление и публикация объявлений в СМИ и онлайн на разных ресурсах;
• ведение торга — этого момента обычно нет в договоре, но есть на практике, чтобы клиенту было выгодно приобрести или продать недвижимость;
• организация сделки — опытный риелтор может привлечь к работе юриста, нотариуса, ипотечного брокера и других специалистов, но обычно берет на себя все организационные моменты;
• регистрация права собственности — услуга не обязательная, но ее часто предлагают специалисты рынка недвижимости как дополнительную.

Основная роль риелтора при заключении сделок — максимальная защита интересов клиента. Специалист делает все, чтобы сэкономить время, дает ценные консультации, помогает в рамках своих профессиональных компетенций. Но гарантий по заключению сделки риелтор дать не может ни по конкретному объекту, ни по срокам. Исключения составляют отдельные разновидности договоров с агентствами недвижимости, где будут прописаны точные даты, бюджет и прочие особенности сделки.

Если в будущем после подписания договора купли-продажи всплывут непредвиденные проблемы с правом собственности, по закону риелтор не будет нести за них ответственность. Его обязанности по договору после подписания соглашения купли-продажи исполнены.

Исключение составляют случаи, когда риелтор заведомо знал, что случай спорный, например, на сделку требовалось согласие третьих лиц, а оно получено не было. Здесь риелтор несет ответственность, так как не исполнил по договору обязанности — не обеспечил юридическую чистоту сделки. Ответственность может быть как административной, так и уголовной.

В чем разница между ипотечным брокером и риелтором

Хотя для непосвященного в тонкости профессии риелтора и ипотечного брокера оба специалиста кажутся похожими, разница между ними огромная.

Хотя ипотечный брокер — вариант более простой, чем риелтор, все же к последнему клиенты обращаются чаще. Дело в том, что у этих специалистов разная стоимость услуг. Риелтор обычно берет с клиентов фиксированную оплату или 2-4% от суммы сделки. А ипотечный брокер может стоить в разы дороже. Обычно плата за его сопровождение составляет 200-400 тыс. рублей, а если он работает за процент, то конечная сумма гонорара будет выше, чем у риелтора за счет покупки или продажи более дорогого жилья.

Но в целом стоимость работы ипотечного брокера и риелтора может быть разной и зависеть от многих факторов. Это экспертность специалиста, сложность сделки, наличие дополнительных нюансов — плохой кредитной истории, проблем с документами и других факторов.

К тому же, нужно знать, что не всегда риелторы компетентны во всех сферах, с которыми сталкиваются в ходе сделки. Они и сами порой обращаются для консультации к ипотечным брокерам, чтобы узнать актуальные новости в сфере ипотеки, подобрать для клиента подходящий банк или программу. А потому часто клиент получает наиболее выгодную ставку в банке именно при обращении к ипотечному брокеру или же когда его риелтор в ходе работы с ним консультируется.

Как распределяются роли при продаже и покупке недвижимости, если в сделке участвует и брокер, и риелтор

В сделке с недвижимостью может быть несколько участников — продавец, покупатель, риелтор, ипотечный брокер, юрист, представитель застройщика. Если третьих лиц несколько, в процессе сделки важно определиться, как распределяются роли.

Юрист. Если это отдельный специалист в сделке, он следит за ее юридической чистотой, самостоятельно готовит пакет документов и помогает в оформлении бумаг на недвижимость.

Представитель застройщика отвечает только за соблюдение интересов компании, которая строит или уже сдала в эксплуатацию новостройку. Искать более выгодный и подходящий вариант для покупателя он не будет.

Ипотечный брокер при участии в сделке риелтора, больше нацелен на подбор подходящих и наиболее выгодных для клиента банковских продуктов. Он поможет подготовить покупателя к подаче заявки на ипотеку. Например, подскажет, как быстро и эффективно улучшить кредитную историю, чтобы банк точно одобрил ипотеку. Либо поможет клиенту подготовить комплект дополнительных документов, которые увеличат шансы для получения согласия банка.

Риелтор. Как правило, при его наличии в сделке, именно на него ложится роль главной скрипки в оркестре. Это он обращается к ипотечному брокеру за консультацией по выбору подходящей программы кредитования. А также ищет и организовывает показы недвижимости клиенту, ведет взаимодействие между всеми сторонами сделки.

Но не обязательно делать в команде главным именно риелтора — выбирайте лидером специалиста с более широкой экспертизой и опытом. Им может стать как риелтор, так и ипотечный брокер. Причем в команде может быть ипотечный брокер с более узкой специализацией, что дает клиенту возможность купить недвижимость на более выгодных условиях.

На данный момент у нас всё! Мы благодарны, что вы уделили время этой статье. Новые знания несомненно сделают вашу жизнь легче, больше полезной информации вы сможете найти вЭкономических советах.